부동산 경매 용어 : 일괄경매청구권이란? 저당 잡힌 땅 위에 지은 건물까지 함께 경매하는 경우

일괄경매청구권은 저당권을 설정한 뒤 땅 위에 새로 지은 건물까지 토지와 함께 경매에 넘길 수 있는 저당권자의 권리입니다. 토지 경매에서 지상 건물이 매각 대상에 들어 있거나, 반대로 건물만 따로 나온 사건을 볼 때 이 권리가 배경인지 확인해야 합니다.

1. 일괄경매청구권이란

토지에 저당권이 설정될 당시에는 빈 땅이었는데, 이후 땅 주인이 그 위에 건물을 지으면 토지만 경매될 경우 건물 때문에 낙찰자가 땅을 제대로 쓰지 못하는 문제가 생깁니다. 민법 제365조는 저당권을 설정한 후 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 즉 건물까지 한꺼번에 팔 수는 있어도, 건물 매각대금에서 저당권자가 우선 배당받지는 못합니다. 토지 낙찰대금에서만 저당권의 순위가 인정됩니다. 일괄로 낙찰되면 토지와 건물의 대금이 어떻게 나뉘는지는 배당표에서 확인합니다.

이 권리는 청구할 수 있다는 권리이지 반드시 청구해야 하는 의무가 아닙니다. 저당권자가 건물을 빼고 토지만 경매에 넘기는 사건도 있어, 입찰 전에 지상 건물이 매각 대상에 포함됐는지는 따로 확인해야 합니다. 대상이 되는 건물은 저당권 설정 후 설정자가 지은 건물이고, 그 건물은 저당권 설정 때 존재하지 않았던 건물이라는 점이 요건입니다.

2. 법정지상권과의 관계

법정지상권(민법 제366조)은 저당물의 경매로 토지와 건물이 서로 다른 소유자에 속하게 되면 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 제도입니다. 이 제도는 저당권 설정 당시 이미 건물이 있던 경우를 전제로 하므로, 설정 후에 지은 건물은 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙입니다. 그러면 토지만 낙찰받은 사람 앞에 토지를 쓸 권원이 없는 건물이 남게 되는데, 이 문제를 막으려고 토지와 건물을 한꺼번에 경매하도록 청구하는 것이 일괄경매입니다. 법정지상권의 요건은 법정지상권이란?에서 정리했습니다.

구분	일괄경매청구권(민법 365조)	법정지상권(민법 366조)
건물 시점	저당권 설정 후 설정자가 축조	저당권 설정 당시 건물이 존재
누구의 권리	저당권자	건물소유자(토지 사용권)
효과	토지와 건물을 함께 매각	건물 소유자가 토지를 계속 사용
건물 대금	저당권자에게 우선변제 없음	해당 없음

3. 금액 예시

가정 예시: 토지 저당권 설정 후 건물을 지은 경우

· 토지 낙찰대금 3억 원, 건물 낙찰대금 1억 원 (가정)

· 저당권자 채권액 3억 5,000만 원 (가정)

· 토지 대금 3억 원에서 우선 배당, 건물 대금 1억 원에서는 우선변제권 없음

· 부족한 5,000만 원은 건물 대금에서 우선변제로 회수할 수 없음

4. 입찰자 관점 포인트

• 토지 사건에서는 매각물건명세서와 현황조사서로 지상 건물이 있는지, 매각 대상에 건물이 함께 들어 있는지 확인합니다. 건물 소유자가 따로 있고 법정지상권이 성립하지 않으면 건물 철거 문제로 번질 수 있으므로 판단 전에 제시외 건물과 일괄매각과 분할매각을 함께 봅니다.
• 토지와 건물이 일괄매각으로 나오면 낙찰자가 둘을 한 번에 취득하므로 철거·사용권 분쟁이 줄어듭니다. 다만 배당에서는 토지 대금과 건물 대금이 나뉘어 다뤄집니다. 건물만 따로 나온 사건은 토지 사용 권원이 있는지 별도로 확인합니다. 같은 소유자의 토지와 건물이 한 사건으로 묶여 있으면 사건번호와 물건번호가 함께 표시되는 경우가 많습니다. 물건 목록에서 토지와 건물이 별개 물건으로 적혀 있는지 보고, 입찰 대상이 어느 물건인지 확인한 뒤 입찰표를 씁니다.
• 아파트처럼 대지권이 건물과 함께 등기된 집합건물은 이 제도가 문제되는 경우가 드뭅니다. 토지 지분이나 단독주택 부지, 신축 건물이 올라간 땅을 입찰할 때 해당 여부를 확인합니다.

일괄경매청구권은 저당권 설정 후 지은 건물을 토지와 함께 팔 수 있게 하되 건물 대금에는 우선변제권이 없는 제도이므로, 입찰자는 지상 건물의 포함 여부와 토지 사용 권원부터 확인합니다.

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