서울 남부 아파트 경매 물건 정리 (2026년 10월 4주차)

서울남부지방법원 관할에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 서울 남부 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 남부지법 진행 아파트는 7건이고, 영등포구 2건(양평동1가 영등포중흥에스클래스·문래동6가 베어스타운아파트), 양천구 2건(목동 목동신시가지아파트·목동현대 하이페리온2), 강서구 2건(등촌동 천우네오젠아파트·화곡동 강서금호어울림퍼스티어), 구로구 1건(고척동 고척엘아이지리가 1단지)입니다. 매각기일은 10월 27일(화) 2건(목동신시가지아파트·베어스타운아파트), 10월 28일(수) 4건, 10월 29일(목) 1건(고척엘아이지리가 1단지)으로 사흘에 나뉩니다. 7건 전부 신건이라 최저가가 감정가와 같고, 유찰된 물건은 없습니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시는 4건(그중 화곡동 강서금호어울림퍼스티어 101동 105호는 "이번 입찰 패스 — 무이익 투자" 병기)이고, 영등포중흥에스클래스 101동 705호는 임차 보증금 2,000만원이 배당요구 완료로 표시되어 인수 예상액 0원, 나머지 2건(베어스타운아파트 102동 1104호·목동현대 하이페리온2 201동 1403호)은 최저가가 비교 시세보다 높다는 무이익 표시가 붙어 있습니다. 감정가 범위는 6억 6,100만원부터 35억 8,000만원까지이고, 서울 남부 물건은 9월 4주차(9/25) 이후 한 달 만에 다시 정리합니다.

전체 물건 (7건)

단지명	소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
영등포중흥에스클래스 101동 705호 17평	영등포구 양평동1가	12억 8,000만원	12억 8,000만원 (100%)	신건	10/28 (수)
목동신시가지아파트 611동 206호 15평	양천구 목동	21억 7,000만원	21억 7,000만원 (100%)	신건	10/27 (화)
고척엘아이지리가 1단지 101동 902호 26평	구로구 고척동	8억 7,900만원	8억 7,900만원 (100%)	신건	10/29 (목)
천우네오젠아파트 502호 23평	강서구 등촌동	6억 6,100만원	6억 6,100만원 (100%)	신건	10/28 (수)
강서금호어울림퍼스티어 101동 105호 18평	강서구 화곡동	10억 5,000만원	10억 5,000만원 (100%)	신건	10/28 (수)
베어스타운아파트 102동 1104호 18평	영등포구 문래동6가	10억 2,000만원	10억 2,000만원 (100%)	신건	10/27 (화)
목동현대 하이페리온2 201동 1403호 47평	양천구 목동	35억 8,000만원	35억 8,000만원 (100%)	신건	10/28 (수)

※ 서울 지역 법원은 유찰 시 최저매각가격이 20%씩 저감됩니다(80% → 64% → 51%). 이번 회차는 7건 전부 신건이라 이번에 유찰되면 다음 회차 최저가는 감정가의 80%가 됩니다. 표는 알짜경매 법원 목록 순서입니다. 7건의 감정가 합계는 106억 4,000만원이고, 전건 신건이라 최저가 합계도 같습니다. 사건번호는 2025타경 3건(목동신시가지아파트 206호·고척엘아이지리가 1단지 902호·강서금호어울림퍼스티어 105호)·2026타경 4건입니다. 면적은 전용 85㎡ 초과가 1건(목동현대 하이페리온2 201동 1403호 155.59㎡)이고 나머지 6건은 85㎡ 이하이며, 그중 전용 60㎡ 이하가 4건(목동신시가지 47.94㎡·영등포중흥에스클래스 55.95㎡·강서금호어울림퍼스티어 59.74㎡·베어스타운 59.95㎡)입니다. 감정가가 가장 높은 물건은 목동현대 하이페리온2 1403호 35억 8,000만원, 가장 낮은 물건은 등촌동 천우네오젠아파트 502호 6억 6,100만원입니다. 최저가를 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격은 목동신시가지아파트 206호가 약 4,526만원으로 가장 높고 천우네오젠아파트 502호가 약 864만원으로 가장 낮습니다.

주목 물건 1 — 천우네오젠아파트 502호 23평 (신건, 100%)

강서구 등촌동 637-18 · 감정가 6억 6,100만원 = 최저가 6억 6,100만원 (100%) · 매각기일 10/28 (수) · 2026타경4025

5층 502호, 전용 76.5㎡(23평형)입니다. 7건 중 감정가가 가장 낮고 ㎡당 가격(약 864만원)도 가장 낮으며, 권리 안전 표시에 별도 경고가 없습니다. 입찰보증금은 6,610만원이고, 이번 회차에서 유찰되면 다음 회차 최저가는 5억 2,880만원(80%)입니다. 알짜경매 목록에 동 표기가 없는 단일동 물건이므로 매각물건명세서에서 호수 표기와 대지권 내역을 확인해야 하고, 사건번호가 2026타경이라 감정평가 기준시점이 비교적 최근입니다. 서울 전역이 규제지역이라 경락잔금대출은 LTV 40%가 적용되는데, 이 물건은 감정가 15억원 이하 구간이라 주택가격 구간별 한도(6억원)보다 LTV 40%(약 2억 6,440만원)가 먼저 걸립니다.

주목 물건 2 — 고척엘아이지리가 1단지 101동 902호 26평 (신건, 100%)

구로구 고척동 340 · 감정가 8억 7,900만원 = 최저가 8억 7,900만원 (100%) · 매각기일 10/29 (목) · 2025타경13744

101동 9층 902호, 전용 84.91㎡(26평형)입니다. 7건 중 유일한 구로구 물건이고 매각기일이 가장 늦은 10월 29일(목)이며, 권리 안전 표시에 별도 경고가 없습니다. 전용 85㎡ 이하 6건 가운데 면적이 가장 넓고, 최저가 기준 ㎡당 약 1,035만원입니다. 입찰보증금은 8,790만원이고, 이번 회차에서 유찰되면 다음 회차 최저가는 7억 320만원(80%)입니다. 사건번호가 2025타경이므로 감정평가 기준시점이 1년 안팎 지났을 수 있어, 감정평가서의 기준시점과 같은 단지 같은 평형의 최근 실거래가를 대조해 신건 가격의 위치를 확인한 뒤 이번 회차 입찰 여부를 정해야 합니다.

주목 물건 3 — 목동신시가지아파트 611동 206호 15평 (신건, 100%)

양천구 목동 911 · 감정가 21억 7,000만원 = 최저가 21억 7,000만원 (100%) · 매각기일 10/27 (화) · 2025타경11570

611동 2층 206호, 전용 47.94㎡(15평형)입니다. 7건 중 전용면적이 가장 작으면서 ㎡당 가격은 약 4,526만원으로 가장 높고, 매각기일이 10월 27일(화)로 가장 이릅니다. 권리 안전 표시에 별도 경고가 없고, 입찰보증금은 2억 1,700만원, 이번 회차에서 유찰되면 다음 회차 최저가는 17억 3,600만원(80%)입니다. 감정가 21억 7,000만원은 10·15 대책의 주택가격 구간 가운데 15억원 초과 25억원 이하에 해당해 경락잔금대출 한도가 4억원으로 제한되므로, 낙찰 시 잔금 대부분을 자기자금으로 마련해야 합니다. 양천구 목동은 토지거래허가구역이지만 법원 경매로 취득하는 경우는 허가 대상이 아니며, 다만 낙찰 후 실거주·전세 계획은 규제지역 대출 조건과 함께 미리 확인해야 합니다.

입찰 전 확인할 것

이번 회차 서울 남부 7건은 전부 신건이라 최저가가 감정가와 같습니다. 알짜경매 기준으로 무이익 표시가 붙은 2건은 신건 가격이 비교 시세보다 높다는 뜻입니다. 문래동6가 베어스타운아파트 102동 1104호(18평형, 감정가 10억 2,000만원)는 인수 권리 없이 무이익 표시만 붙었고, 목동현대 하이페리온2 201동 1403호(47평형, 감정가 35억 8,000만원)는 무이익 표시에 임차 보증금 16억 3,000만원이 배당요구 완료(인수 예상 0원)로 함께 표시돼 있습니다. 화곡동 강서금호어울림퍼스티어 101동 105호(18평형, 감정가 10억 5,000만원)는 권리 안전 표시에 "이번 입찰 패스 — 무이익 투자"가 병기돼 있어 권리 문제는 없지만 역시 신건 가격이 비교 시세를 넘는다는 표시입니다. 세 건 모두 이번 회차에서 유찰되면 다음 회차 최저가는 80%(베어스타운 8억 1,600만원·하이페리온2 28억 6,400만원·강서금호어울림퍼스티어 8억 4,000만원)가 되므로, 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래가와 비교해 입찰 회차를 정해야 합니다.

임차 보증금이 배당요구 완료로 표시된 물건은 2건입니다. 양평동1가 영등포중흥에스클래스 101동 705호(17평형, 감정가 12억 8,000만원)는 보증금 2,000만원, 목동현대 하이페리온2 1403호는 보증금 16억 3,000만원이 배당요구 완료 상태이고 인수 예상액은 둘 다 0원으로 나옵니다. 인수 예상액 0원은 낙찰가에서 그 보증금이 전액 배당된다는 전제이므로, 임차인의 전입일·확정일자 순위와 선순위 근저당 금액을 매각물건명세서에서 확인해야 하고, 특히 하이페리온2는 보증금이 감정가의 45%에 이르러 낙찰가가 선순위 채권과 보증금 합계에 미치지 못할 때 부족분 인수 여부가 핵심 확인 사항입니다. 배당요구의 뜻과 효과는 배당요구 글에서 정리했습니다.

서울은 10·15 대책으로 25개 구 전역이 규제지역·토지거래허가구역이라 경락잔금대출에 LTV 40%와 주택가격 구간별 한도(15억원 이하 6억원·15억원 초과 25억원 이하 4억원·25억원 초과 2억원)가 함께 적용됩니다. 7건 중 목동신시가지아파트 206호(21억 7,000만원)는 4억원 한도, 목동현대 하이페리온2 1403호(35억 8,000만원)는 2억원 한도 구간이고, 나머지 5건은 15억원 이하라 LTV 40% 쪽이 먼저 걸립니다. 경매 취득은 토지거래허가 대상이 아니지만, 대출 한도와 자기자금 계획은 입찰 전에 확정해야 합니다. 매각기일이 10월 27일(화)·28일(수)·29일(목)로 발행일 기준 2~4일 뒤이므로, 입찰 당일 아침 법원경매정보 기일내역과 문건접수내역에서 변경·취하 여부를 다시 확인해야 합니다.

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