알짜경매 님의 블로그

경매 법정에서 개찰이 끝나면 집행관이 최고가매수신고인을 호명한 뒤 이렇게 묻습니다. "차순위매수신고 하실 분 계십니까?" 처음 입찰장에 간 분들은 이 장면에서 당황하곤 합니다. 2등에게도 기회가 있다는 뜻인데, 아무나 할 수 있는 것도 아니고 무조건 유리한 것도 아닙니다. 이 글에서는 차순위매수신고의 뜻과 요건, 그리고 실제로 할 만한지 판단하는 기준까지 정리합니다.차순위매수신고란?차순위매수신고는 최고가매수신고인이 대금을 납부하지 않을 경우 재매각 절차 없이 자신이 매수인 지위를 넘겨받겠다고 미리 신고해 두는 제도입니다(민사집행법 제114조). 낙찰자가 잔금을 내지 않으면 법원은 원래 재매각을 진행해야 하는데, 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에 대해 바로 매각허가 여부를 결정합니다. 절차가 한 바퀴 도..

경매 법정에 처음 가는 분들이 가장 먼저 부딪히는 현실적인 준비물이 바로 입찰보증금입니다. 아무리 좋은 물건을 찾아 입찰가를 정해도, 당일 보증금을 준비하지 못하면 입찰 자체가 무효가 됩니다. 반대로 낙찰받고 잔금을 안 내면 이 보증금을 통째로 잃습니다. 오늘은 경매 입찰보증금이 정확히 얼마인지, 언제 돌려받고 언제 몰수되는지 정리합니다.입찰보증금이란?입찰보증금(매수신청보증금)은 경매에 입찰하려는 사람이 입찰표와 함께 제출해야 하는 보증금입니다. 민사집행법 제113조는 "매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하여야 한다"고 정하고 있고, 실무에서는 최저매각가격의 10%가 원칙입니다.핵심은 기준이 '내가 쓴 입찰가'가 아니라 '법원이 공고한 최저매각가격..

경매 물건 정보에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 최저매각가격(최저가)입니다. "감정가 3억짜리가 최저가 1억 4,700만원!" 같은 문구에 끌려 경매에 입문하는 분이 많은데, 정작 최저매각가격이 정확히 무엇이고 어떻게 정해지는지는 모르는 채 입찰장에 가는 경우가 적지 않습니다. 이 숫자는 입찰의 하한선이자 입찰보증금의 기준이 되는, 경매에서 가장 실무적인 개념입니다.최저매각가격이란?최저매각가격은 법원이 정한 매각의 최저 기준 가격입니다. 민사집행법 제97조에 따라 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 입찰자는 이 금액 이상으로만 입찰할 수 있고, 최저매각가격 미만으로 쓴 입찰표는 무효 처리됩니다.첫 매각기일의 최저매각가격은 통상 감정평가액과 같습니다...

경매 공부를 마치고 마음에 드는 물건까지 찾았다면, 이제 실제로 법원에 가서 입찰하는 일이 남습니다. 그런데 막상 부동산 경매 입찰방법을 구체적으로 아는 사람은 의외로 드뭅니다. 기일입찰표를 잘못 쓰면 그 자리에서 무효가 되고, 보증금 봉투를 잘못 넣으면 낙찰이 취소될 수도 있습니다. 이 글은 입찰 당일 법원에서 벌어지는 일을 순서대로, 초보자가 실수하지 않도록 정리합니다.입찰 전날까지 준비할 것① 매각기일과 법원 위치 확인 — 물건마다 매각기일(입찰일)과 담당 법원·법정이 다릅니다. 보통 오전 10시경 시작해 11시 10분~30분경 마감합니다.② 입찰가 결정 — 시세·저감률·경쟁 예상을 감안해 최종 입찰가를 미리 정합니다. 현장에서 즉흥적으로 정하면 반드시 후회합니다.③ 입찰보증금 준비 — 최저매각가격..