알짜경매 님의 블로그

다세대·연립·아파트 같은 집합건물 경매에서 등기부에는 "101호"로 되어 있는데 현관문에는 "201호"가 붙어 있는 물건을 만나는 경우가 있습니다. 이런 호수 불일치 물건은 두 가지 문제를 동시에 일으킵니다. 하나는 임차인이 어느 표기로 전입신고를 했는지에 따라 주민등록 대항력의 인정 여부가 갈리고, 그에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하는지가 달라진다는 점입니다. 다른 하나는 낙찰자가 실제로 어느 세대를 낙찰받는 것인지, 명도와 소유권이전등기의 대상이 어느 세대인지를 서류와 현장에서 확인해야 한다는 점입니다. 이 글에서는 불일치의 원인, 대항력 판단 기준과 경우별 비교, 낙찰 대상 세대 확인 절차, 금액 예시를 정리합니다.1. 등기부 호수와 현관문 호수가 달라지는 이유 — 공부가 기준, 경매는 등기부 표기..

법원경매정보에서 현황조사서를 열어 보면 "폐문부재로 점유자를 만나지 못함", "안내문을 부착하였으나 연락 없음" 같은 문구를 자주 만납니다. 집행관이 조사하러 갔는데 문이 잠겨 있고 사람이 없었다는 뜻이고, 그 결과 임차인이 있는지·보증금이 얼마인지가 조사 단계에서 확인되지 않은 채 매각물건명세서에 "미상"으로 넘어옵니다. 알짜경매 목록에서 "보증금 미상 + 확정일자 미상 + 배당요구 없음" 경고가 붙는 물건의 상당수가 이 경우입니다. 이 글에서는 폐문부재의 뜻, 현황조사가 어떻게 이루어지는지, 폐문부재 물건에서 무엇이 확인되지 않는지, 입찰자가 대신 확인할 수 있는 방법을 정리합니다.1. 폐문부재란폐문부재(閉門不在)는 집행관이 현황조사를 위해 방문했을 때 출입문이 잠겨 있고 점유자가 없어 조사를 하지 ..

경매 물건의 전입세대 열람을 떼 보면 매각물건명세서에 적힌 임차인 이름이 아니라 다른 사람이 세대주로 나오는 경우가 있습니다. 임차인의 배우자나 자녀가 먼저 전입했거나, 임차인 본인은 직장 때문에 다른 곳으로 주소를 옮기고 가족만 남아 있는 상황입니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 묻는 것이 "계약자 본인이 전입돼 있지 않은데 대항력이 있는 건가"입니다. 결론부터 말하면 임차인 본인이 아니라 함께 사는 가족의 주민등록만 있어도 대항력은 인정됩니다. 주택임대차보호법이 요구하는 것은 "주택의 인도와 주민등록"이지 "임차인 명의의 주민등록"이 아니기 때문입니다. 반대로 가족이 아닌 제3자의 전입은 대항력 요건이 되지 않습니다. 이 글은 가족의 주민등록으로 대항력이 인정되는 근거, 상황별로 대항력이 살아 있는 경우..

경매 물건의 현황조사서나 매각물건명세서를 보면 임차인 항목에 보증금 "미상", 전입일 "미상", 확정일자 "미상"이라고 적힌 경우가 있습니다. 경매 임차인 미상 물건은 임차인이 있다는 것은 확인됐지만 보증금이 얼마인지, 언제 전입했는지를 법원이 파악하지 못한 상태를 뜻합니다. 인수해야 할 금액을 계산할 수 없으니 입찰가를 정할 수 없고, 유찰이 거듭되는 원인이 되기도 합니다. 이 글에서는 미상 표기가 나오는 이유, 항목별 위험 판단 기준, 입찰 전에 직접 확인하는 방법을 정리합니다."미상"이 나오는 이유집행관은 경매개시결정 후 현장을 방문해 점유자와 임대차 관계를 조사하고 현황조사서를 작성합니다 (민사집행법 제85조). 이때 점유자를 만나지 못했거나, 점유자가 진술을 거부했거나, 전입세대는 있는데 임대차..