알짜경매 님의 블로그

월세집이 경매로 넘어가면 어떻게 해야 할까요? 경매 관련 정보는 대부분 전세 세입자 중심으로 정리되어 있지만, 보증금 500만원짜리 월세 계약에도 보증금은 걸려 있습니다. 이 글은 월세(보증부 월세) 세입자가 살고 있는 집에 경매가 시작됐을 때의 대처방법을 순서대로 정리합니다.월세 세입자도 법적 보호는 동일하다주택임대차보호법은 전세와 월세를 구분하지 않습니다. 보호의 기준은 계약 형태가 아니라 보증금과 대항요건입니다.대항력: 주택을 인도받고(입주) 전입신고를 마치면 다음 날 0시에 발생합니다. 말소기준권리보다 앞서면 낙찰 후에도 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다.우선변제권: 대항력에 확정일자를 갖추면 배당 절차에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.최우선변제권: 보증금이 일..

경매 낙찰대금은 채권자들에게 한꺼번에 나눠지는 것이 아니라 법이 정한 순서대로 배당됩니다. 이 순서가 경매 배당순위입니다. 배당순위는 채권자만의 문제가 아닙니다. 입찰자 입장에서도 "임차인이 배당에서 보증금을 다 받아가는가"에 따라 인수할 금액이 달라지고, 임차인 입장에서는 내 보증금이 몇 순위인지에 따라 회수 가능성이 갈립니다. 이 글에서 배당순위의 전체 체계를 순서대로 정리합니다.배당의 기본 원칙배당은 매수인이 납부한 매각대금에서 이루어지며, 세 가지 원칙이 뼈대입니다.첫째, 순위가 앞서면 먼저 다 받는다. 선순위 채권자가 전액을 배당받은 뒤에야 다음 순위로 넘어갑니다. 대금이 부족하면 후순위는 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.둘째, 같은 순위끼리는 채권액 비율로 나눈다(안분배당). 동순위 채권자들은..

경매 공부를 하다 보면 "소액임차인은 최우선으로 배당받는다"는 말을 반드시 만나게 됩니다. 보증금이 적은 세입자를 보호하기 위해, 배당 순위를 무시하고 가장 먼저 일정 금액을 떼어주는 제도가 소액임차인 최우선변제입니다. 그런데 소액임차인 최우선변제 금액은 지역마다 다르고, 어느 시점의 기준을 적용하는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 세입자에게는 내 보증금이 보호 대상인지, 입찰자에게는 배당표가 어떻게 짜일지를 좌우하는 핵심 개념이라 오늘 기준 금액표와 함께 정리합니다.소액임차인 최우선변제란?소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게, 확정일자 순위와 무관하게 배당에서 가장 먼저 일정액을 지급하는 제도입니다 (주택임대차보호법 제8조). 근저당권자보다도 먼저 받습니다. 요건은 세 가지입..