알짜경매 님의 블로그

매각물건명세서의 점유자 현황 란에는 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부가 나란히 적힙니다. 이 가운데 "전입일은 말소기준권리보다 앞서는데 확정일자 란이 비어 있는" 임차인이 있으면, 그 물건의 인수 금액은 임차인이 배당요구를 했는지와 관계없이 보증금 전액이 되는 경우가 대부분입니다. 확정일자 없는 선순위 임차인은 대항력은 있지만 우선변제권이 없어서 낙찰대금에서 배당을 받지 못하고, 받지 못한 보증금은 그대로 낙찰자에게 넘어오기 때문입니다. 이 글에서는 대항력과 우선변제권이 어떻게 갈리는지, 확정일자가 없으면 배당에서 어떤 위치가 되는지, 소액임차인 예외, 인수액 계산과 입찰 전 확인 순서를 정리합니다.1. 대항력과 우선변제권은 요건이 다르다주택임대차보호법은 임차인에게 두 가지 권리를 따로 줍니다. 대..

등기부등본 을구에 "주택임차권"이라는 등기가 있는 경매 물건이 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 받아 등기해 둔 것인데, 이 등기 하나로 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 등기부에 공개되고, 배당요구를 하지 않아도 배당을 받으며, 임차인이 이미 이사를 나갔어도 대항력이 유지됩니다. 일반 임차인 물건과 권리분석 방법이 다른 점이 몇 가지 있어서, 이 글에서는 임차권등기가 된 물건의 뜻, 경매에서 어떻게 취급되는지, 인수 여부를 판단하는 기준, 입찰 전 확인 절차를 정리합니다.1. 임차권등기 물건이란임차권등기 물건은 임차인이 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령으로 등기부 을구에 주택임차권을 등기해 둔 부동산입니다. 임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차..