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부동산 경매 용어 : 분양전환 공공임대 아파트 경매란? 임대사업자 부도 시 임차인 보호와 입찰자 확인사항 정리

분양전환을 앞둔 공공건설임대 아파트가 경매에 나오면 입찰자가 가장 먼저 부딪히는 질문은 임차인의 보증금이 어떻게 되는지입니다. 공공임대 아파트 경매에서는 적용 법과 임대아파트 경매 우선매수권 여부를 함께 확인해야 합니다. 임대사업자가 대출을 갚지 못해 근저당권자가 경매를 신청하는 구조이며, 사업자 유형과 부도 시점에 따라 적용 법이 갈립니다.1. 어떤 법이 적용되는가공공건설임대주택의 우선 분양전환은 공공주택 특별법 제50조의3에 규정되어 있습니다. 이 조문은 임대 기간이 끝난 뒤 임차인에게 먼저 분양하는 제도이고, 경매 절차 자체를 규정하지는 않습니다. 임대사업자가 부도 나서 경매에 넘어간 주택은 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」이 적용될 수 있습니다. 다만 이 법은 적용 대상을 일정 시..

법원경매정보에서 물건을 열어 보면 매각물건명세서의 맨 아래 비고란에 "배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함", "유치권 신고 있으나 성립 여부 불분명", "대지권 미등기" 같은 문구가 한두 줄 적혀 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란이 비어 있어도 비고란에 인수 사항이 적혀 있는 경우가 있고, 비고란이 비어 있다고 인수할 권리가 없다고 확정되는 것도 아닙니다. 이 글에서는 명세서의 법적 근거와 각 란의 의미, 비고란에 자주 나오는 문구 10가지의 뜻과 입찰자 행동, 빈 란의 한계, 갱신 시점, 인수 문구가 있을 때의 실질 취득가 계산, 읽는 순서를 정리합니다.1. 매각물건명세서의 근거와 네 개의 란매각물건명세서는 민사집행법 제105조 제1항에 따라 법원이 작성하는 서류로, 기재 사항은 ① 부..

경매 입찰 당일에는 최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 내야 합니다. 최저가 4억원 물건이면 4,000만원을 현금이나 자기앞수표로 준비해 법원까지 가져가야 하는데, 여러 물건에 같은 날 입찰하거나 보증금 규모가 큰 물건이면 준비 부담이 커집니다. 민사집행규칙은 이 보증을 현금·자기앞수표 외에 보증서로도 낼 수 있게 정하고 있고, 실무에서는 서울보증보험(SGI)의 경매보증보험 증권이 그 보증서로 쓰입니다. 이 글에서는 매수신청보증의 정의와 금액, 현금·수표·보증서 세 가지 제공 방법의 차이, 입찰보증금 보증서를 발급받아 제출하는 절차, 낙찰·패찰·대금 미납 시 보증서가 어떻게 처리되는지, 보증서를 쓸 수 없는 경우와 확인할 점을 정리합니다.1. 매수신청보증이란매수신청보증은 경매에서 매수..

경매 입찰을 준비하다 보면 "매수신청대리"라는 간판을 단 공인중개사 사무소나 법무사 광고를 만나게 됩니다. 본인이 법원에 갈 수 없거나 입찰 절차가 익숙하지 않을 때 대리로 입찰을 맡기는 제도인데, 아무나 할 수 있는 것이 아니라 법원에 등록된 자격자만 보수를 받고 대리할 수 있습니다. 이번 글에서는 매수신청대리인이 누구인지, 가족에게 맡기는 대리입찰과 무엇이 다른지, 보수 기준까지 정리합니다.매수신청대리인이란?매수신청대리인은 입찰자를 대신해 법원 경매의 매수신청(입찰) 행위를 업으로 대리하는 자격자입니다. 근거는 공인중개사법 제14조 제2항과 대법원규칙인 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다. 변호사·법무사는 각자의 직역 법률에 따라 대리할 수 있고, 공인중개사는 법원에 매수신청대리..

경매 물건을 검색하다 보면 사건 내역에 "형식적 경매"라고 표시된 물건을 만나게 됩니다. 채권자가 빚을 받아내려고 신청한 일반 경매와 달리, 재산을 현금으로 바꾸는 것 자체가 목적인 경매인데, 공유물분할을 위한 경매가 대표적입니다. 절차는 일반 경매와 거의 같지만 신청 이유와 권리분석에서 챙겨야 할 지점이 다르기 때문에, 이번 글에서 형식적 경매의 뜻과 종류, 입찰할 때 주의할 점을 정리합니다.형식적 경매란?형식적 경매는 채권 회수가 아니라 재산의 현금화(환가) 또는 정리 자체를 목적으로 하는 경매입니다. 민사집행법 제274조가 "유치권 등에 의한 경매"라는 제목으로 이런 경매를 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하도록 규정하고 있습니다. 돈을 받을 채권자가 강제로 파는 것이 아니라, 법률관계를 정리하기..

경매 사건기록이나 배당표를 보다 보면 "교부청구"라는 항목을 만나게 됩니다. 국세청이나 지방자치단체, 국민건강보험공단 같은 기관이 채무자의 체납 세금·보험료를 경매 배당에서 받아가겠다고 법원에 신청하는 절차인데, 등기부에는 보이지 않던 세금이 배당에 끼어드는 통로이기 때문에 입찰자와 임차인 모두에게 영향이 있습니다. 이번 글에서는 경매 교부청구가 무엇인지, 교부권자는 누구인지, 배당 순위에 어떤 영향을 주는지 정리합니다.교부청구란?교부청구는 과세관청 등 공공기관이 이미 진행 중인 경매(또는 공매) 절차에 참가해 체납액을 배당해 달라고 집행법원에 요구하는 것입니다. 국세징수법 제59조와 지방세징수법 제66조가 근거 규정입니다. 채권자가 스스로 경매를 신청하는 것이 아니라, 남이 시작한 경매에 "우리 몫도 ..

경매 입찰을 준비하다 보면 "매수신청대리"라는 간판을 단 공인중개사 사무소나 법무사 광고를 만나게 됩니다. 본인이 법원에 갈 수 없거나 입찰 절차가 익숙하지 않을 때 대리로 입찰을 맡기는 제도인데, 아무나 할 수 있는 것이 아니라 법원에 등록된 자격자만 보수를 받고 대리할 수 있습니다. 이번 글에서는 매수신청대리인이 누구인지, 가족에게 맡기는 대리입찰과 무엇이 다른지, 보수 기준까지 정리합니다.매수신청대리인이란?매수신청대리인은 입찰자를 대신해 법원 경매의 매수신청(입찰) 행위를 업으로 대리하는 자격자입니다. 근거는 공인중개사법 제14조 제2항과 대법원규칙인 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다. 변호사·법무사는 각자의 직역 법률에 따라 대리할 수 있고, 공인중개사는 법원에 매수신청대리..

경매 물건을 검색하다 보면 사건 내역에 "형식적 경매"라고 표시된 물건을 만나게 됩니다. 채권자가 빚을 받아내려고 신청한 일반 경매와 달리, 재산을 현금으로 바꾸는 것 자체가 목적인 경매인데, 공유물분할을 위한 경매가 대표적입니다. 절차는 일반 경매와 거의 같지만 신청 이유와 권리분석에서 챙겨야 할 지점이 다르기 때문에, 이번 글에서 형식적 경매의 뜻과 종류, 입찰할 때 주의할 점을 정리합니다.형식적 경매란?형식적 경매는 채권 회수가 아니라 재산의 현금화(환가) 또는 정리 자체를 목적으로 하는 경매입니다. 민사집행법 제274조가 "유치권 등에 의한 경매"라는 제목으로 이런 경매를 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시하도록 규정하고 있습니다. 돈을 받을 채권자가 강제로 파는 것이 아니라, 법률관계를 정리하기..

경매 사건기록이나 배당표를 보다 보면 "교부청구"라는 항목을 만나게 됩니다. 국세청이나 지방자치단체, 국민건강보험공단 같은 기관이 채무자의 체납 세금·보험료를 경매 배당에서 받아가겠다고 법원에 신청하는 절차인데, 등기부에는 보이지 않던 세금이 배당에 끼어드는 통로이기 때문에 입찰자와 임차인 모두에게 영향이 있습니다. 이번 글에서는 경매 교부청구가 무엇인지, 교부권자는 누구인지, 배당 순위에 어떤 영향을 주는지 정리합니다.교부청구란?교부청구는 과세관청 등 공공기관이 이미 진행 중인 경매(또는 공매) 절차에 참가해 체납액을 배당해 달라고 집행법원에 요구하는 것입니다. 국세징수법 제59조와 지방세징수법 제66조가 근거 규정입니다. 채권자가 스스로 경매를 신청하는 것이 아니라, 남이 시작한 경매에 "우리 몫도 ..