알짜경매 님의 블로그

경매 사건의 서류를 보다 보면 "배당요구종기일"이라는 날짜가 사건 초반에 등장합니다. 임차인에게는 보증금을 돌려받을 수 있느냐를 가르는 마감일이고, 입찰자에게는 임차인 보증금을 인수하게 되느냐를 판단하는 기준점입니다. 하나의 날짜가 세입자와 입찰자 양쪽의 돈 계산을 동시에 바꾸는 셈이라, 경매에서 가장 중요한 날짜 중 하나로 꼽힙니다. 이번 글에서는 배당요구종기일의 뜻과 결정 방식, 놓쳤을 때의 결과를 정리합니다.배당요구종기일이란?배당요구종기일은 경매 매각대금에서 배당을 받으려는 채권자·임차인이 법원에 배당요구를 신청할 수 있는 마감일입니다. 민사집행법 제84조에 따라 법원은 경매개시결정 후 배당요구를 할 수 있는 종기(마감일)를 정해 공고하는데, 통상 경매개시결정일부터 2~3개월 뒤로 지정됩니다. 첫 ..

아파트 경매에서 초보자가 가장 크게 손해 보는 지점은 딱 하나로 좁혀집니다. 바로 선순위임차인이 있는 물건을 모르고 낙찰받는 경우입니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금 수억 원을 추가로 물어줘야 할 수 있기 때문입니다. 실제로 이번 주 서울 법원 목록에도 최저가보다 인수 보증금이 더 큰 물건이 올라와 있습니다. 이번 글에서 선순위임차인의 뜻, 후순위와의 구별법, 인수 금액 계산까지 정리합니다.선순위임차인이란?선순위임차인은 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 대항력은 주택 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는데(주택임대차보호법 제3조), 이 시점이 말소기준권리(통상 최초 근저당권 설정일)보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위입니다.선순위임차인의 대항력은 경매로도 소멸..