알짜경매 님의 블로그

경매 물건 등기부에 세무서나 구청의 압류가 있으면 입찰자는 보통 압류 등기일을 보고 순위를 가늠합니다. 그런데 배당에서 세금의 순위를 정하는 날짜는 압류 등기일이 아니라 조세채권의 법정기일입니다. 법정기일은 등기부에 나오지 않고, 압류 등기일보다 몇 년 앞서는 경우도 있습니다. 이 글에서는 조세채권 법정기일의 뜻과 법적 근거, 세목별로 법정기일이 정해지는 기준, 근저당권·확정일자 임차인과의 배당 순위 비교, 그리고 법정기일이 입찰자의 인수 금액을 바꾸는 경우를 정리합니다.조세채권 법정기일이란?법정기일은 국세·지방세와 저당권·전세권·확정일자 임차권 같은 담보성 권리 사이의 우선순위를 가르는 기준일입니다. 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조는 세금이 다른 채권에 우선한다는 원칙을 두면서, 법정기일 전..

경매 물건의 배당에서는 등기부에 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당보다 먼저 빠져나가는 경우가 있습니다. 소유자가 체납한 세금이 얼마인지에 따라 임차인의 배당액이 달라지고, 그 부족분이 낙찰자 인수로 이어질 수도 있기 때문에, 입찰 전 체납 세금 확인 방법은 권리분석에서 빼놓을 수 없는 항목입니다. 이 글에서는 경매 물건의 세금을 확인하는 방법과 한계를 정리합니다.세금이 배당에 끼어드는 두 가지 경로구분내용배당 순위당해세그 부동산 자체에 부과된 세금 (재산세, 종합부동산세, 상속·증여세 등)법정기일과 무관하게 담보물권·임차보증금보다 우선 (단, 2023년 이후 배당분부터 임차인 확정일자보다 늦은 법정기일 당해세는 보증금 한도에서 양보)일반 조세 (교부청구분)소유자가 체납한 소득세·부가가치세 등 ..

경매 배당을 공부하다 보면 "당해세는 우선 배당된다"는 말을 만나게 됩니다. 등기부에는 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당권보다 먼저 배당을 받아 가는 경우가 있는데, 그 중심에 있는 개념이 당해세입니다. 임차인이 있는 물건에 입찰할 때 배당 계산이 어긋나는 대표적인 원인이기도 합니다. 이 글에서는 당해세의 정의와 범위, 배당 순위에서의 위치, 2023년 개정으로 달라진 임차인 보증금과의 관계를 정리합니다.당해세란?당해세는 경매 대상이 된 그 부동산 자체에 대해 부과된 국세·지방세와 가산금을 말합니다. 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조가 근거이며, "그 재산에 대하여 부과된 조세"라는 표현으로 규정되어 있습니다.구분당해세에 해당당해세가 아님국세종합부동산세, 상속세, 증여세소득세, 부가가..

경매 낙찰대금은 채권자들에게 한꺼번에 나눠지는 것이 아니라 법이 정한 순서대로 배당됩니다. 이 순서가 경매 배당순위입니다. 배당순위는 채권자만의 문제가 아닙니다. 입찰자 입장에서도 "임차인이 배당에서 보증금을 다 받아가는가"에 따라 인수할 금액이 달라지고, 임차인 입장에서는 내 보증금이 몇 순위인지에 따라 회수 가능성이 갈립니다. 이 글에서 배당순위의 전체 체계를 순서대로 정리합니다.배당의 기본 원칙배당은 매수인이 납부한 매각대금에서 이루어지며, 세 가지 원칙이 뼈대입니다.첫째, 순위가 앞서면 먼저 다 받는다. 선순위 채권자가 전액을 배당받은 뒤에야 다음 순위로 넘어갑니다. 대금이 부족하면 후순위는 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.둘째, 같은 순위끼리는 채권액 비율로 나눈다(안분배당). 동순위 채권자들은..