알짜경매 님의 블로그

부모가 자금을 대고 미성년 자녀 명의로 경매 입찰을 하려는 경우가 있습니다. 미성년자도 부동산을 소유할 수 있으므로 매수신청 자격 자체가 없는 것은 아니지만, 민법상 행위능력이 제한되어 법정대리인(친권자)이 대신 입찰해야 하고, 입찰보증금과 잔금은 자녀에게 소득이 없는 이상 사실상 부모의 증여가 되어 증여세 신고가 따라옵니다. 또 경락잔금대출은 미성년자 명의로 받기 어렵고, 취득세·양도세의 주택 수는 부모와 같은 세대로 합산되며, 자녀 이름만 빌리고 실제로는 부모가 소유할 의도라면 명의신탁 문제가 생깁니다. 이 글은 미성년자 경매 입찰의 구조와 입찰표 작성법, 특별대리인 요건, 증여세 계산, 주택 수 산정까지 자녀 명의 경매에서 확인할 항목을 순서대로 정리합니다. 입찰 명의를 단독·부부 공동·법인 중 어..

경매로 아파트를 낙찰받으면 매매계약서가 없고 부동산 거래신고도 하지 않기 때문에, 자금조달계획서를 낸 적이 없으니 자금출처 조사와도 무관하다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 국세청의 재산 취득자금 출처 조사는 취득 원인이 매매인지 경매인지를 가리지 않습니다. 「상속세 및 증여세법」 제45조는 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 재산을 취득한 사람에게 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정하고, 낙찰자의 취득 사실은 소유권이전등기 자료와 법원 매각 자료로 과세관청에 파악됩니다. 이 글은 어떤 금액부터 조사 대상이 되는지(증여추정 배제기준), 얼마를 소명하면 되는지(소명 범위 80% 규정), 경매 특유의 자금 흐름을 어떤 자료로 입증하는지, 부모 돈을 증여받거나 빌릴 때 증여세와 ..