알짜경매 님의 블로그

경매로 산 아파트를 팔 때 양도소득세는 "양도가액 − 필요경비"로 구한 양도차익에서 출발합니다. 경매 취득은 낙찰가 외에 등기촉탁 법무사비, 인수한 임차인 보증금, 명도 이사비, 국민주택채권 매각차손, 입주 전 수리비처럼 성격이 다른 지출이 여럿 붙습니다. 이 가운데 무엇이 경매 양도세 필요경비로 인정되고 무엇이 빠지는지, 특히 명도비 필요경비 인정 여부처럼 해석이 갈리는 항목은 어디까지 기대할 수 있는지가 매도 시점에 세액 차이로 돌아옵니다. 양도소득세의 전체 구조는 경매로 산 집 팔 때 양도소득세 글에, 1세대 1주택 비과세 요건은 경매 아파트 1세대 1주택 비과세 글에 정리돼 있으므로 이 글은 반복하지 않습니다. 대신 경매 취득자가 실제로 지출하는 항목을 하나씩 놓고 ① 취득가액 ② 자본적 지출 ③..

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 "이 집을 바로 팔면 얼마가 남을까"를 계산해 보는 분들이 많습니다. 최저가가 감정가의 70%·49%까지 내려온 물건을 낙찰받았다면 시세와의 차이가 그대로 이익처럼 보이기 때문입니다. 그런데 경매 낙찰 후 매매는 일반 매매와 다른 지점이 세 군데 있습니다. 첫째, 잔금을 내기 전에는 팔 수 없습니다. 둘째, 보유기간은 잔금(대금 완납)일부터 계산되어 1년 안에 팔면 양도차익의 70%, 2년 안에 팔면 60%가 양도소득세로 나갑니다. 셋째, 취득가액은 낙찰가에 취득세·명도비·수리비 같은 부대비용을 더한 금액이어서 서류로 증빙한 만큼만 양도차익에서 빠집니다. 이 글은 낙찰 후 매도가 가능해지는 시점, 보유기간과 양도세율, 취득가액에 넣을 수 있는 비용, 매도 시점별 세후 차익 예..