알짜경매 님의 블로그

경매 물건의 매각물건명세서를 보면 임차인의 전입일과 등기부 을구의 근저당권 접수일이 같은 날짜로 적혀 있는 경우가 있습니다. 전입신고 근저당 같은날이면 누가 먼저인지에 따라 임차인의 대항력 유무, 배당 순서, 낙찰자가 보증금을 떠안는지가 모두 갈립니다. 결론부터 적으면, 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기고 근저당권은 등기 접수 시점에 효력이 생기므로, 같은 날이면 근저당권이 앞섭니다. 이 글에서는 그 법적 근거, 날짜 조합별 비교, 확정일자·소액임차인 최우선변제와의 관계, 금액 예시로 본 배당 흐름, 입찰자가 서류에서 확인하는 방법을 정리합니다.1. 대항력은 왜 "다음 날 0시"에 생기나주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 ..

경매 배당표를 보면 근저당권자보다 앞줄에 개인 이름 여러 명이나 근로복지공단이 올라 있는 경우가 있습니다. 소유자가 사업주였고 그 사업장의 근로자들이 밀린 임금을 배당요구한 물건입니다. 임금채권은 등기부에 나타나지 않는데도 일정 범위에서는 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 이 글에서는 임금채권 우선변제의 법적 근거, 최우선으로 보호되는 범위, 배당순위에서의 위치, 그리고 임금채권 우선변제가 입찰자의 인수 금액에 영향을 주는 경우를 정리합니다.임금채권 우선변제란?임금채권 우선변제는 근로자가 받지 못한 임금·퇴직금을 사용자의 재산에서 다른 채권자보다 먼저 변제받도록 한 제도입니다. 근거는 근로기준법 제38조와 근로자퇴직급여 보장법 제12조이고, 보호 범위는 두 단계로 나뉩니다.구분대상우선 범위최우선변제 임금채..

경매 사건의 배당표를 처음 보면 맨 윗줄에 "집행비용"이라는 항목이 있고, 낙찰가에서 이 금액을 먼저 뺀 뒤에 채권자 배당이 시작됩니다. 경매 집행비용은 경매를 신청한 채권자가 절차를 진행하기 위해 법원에 미리 낸 돈이며, 매각대금에서 가장 먼저 회수됩니다. 낙찰자가 따로 내는 돈이 아닌데도 "낙찰자가 부담하는 비용"으로 오해되는 경우가 많고, 반대로 낙찰 후 점유자를 내보내는 인도 강제집행 비용은 낙찰자가 예납하는 별개의 돈입니다. 이 글은 경매 집행비용이 무엇으로 구성되는지, 누가 내고 어떻게 돌려받는지, 배당에서 어떤 순위인지, 그리고 낙찰자가 실제로 부담하는 비용과 어떻게 구별하는지를 정리합니다.정의 — 집행비용은 신청채권자가 예납하고 매각대금에서 우선 회수한다민사집행법 제53조 제1항은 "강제집..

경매 물건의 배당에서는 등기부에 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당보다 먼저 빠져나가는 경우가 있습니다. 소유자가 체납한 세금이 얼마인지에 따라 임차인의 배당액이 달라지고, 그 부족분이 낙찰자 인수로 이어질 수도 있기 때문에, 입찰 전 체납 세금 확인 방법은 권리분석에서 빼놓을 수 없는 항목입니다. 이 글에서는 경매 물건의 세금을 확인하는 방법과 한계를 정리합니다.세금이 배당에 끼어드는 두 가지 경로구분내용배당 순위당해세그 부동산 자체에 부과된 세금 (재산세, 종합부동산세, 상속·증여세 등)법정기일과 무관하게 담보물권·임차보증금보다 우선 (단, 2023년 이후 배당분부터 임차인 확정일자보다 늦은 법정기일 당해세는 보증금 한도에서 양보)일반 조세 (교부청구분)소유자가 체납한 소득세·부가가치세 등 ..

경매 배당을 공부하다 보면 "당해세는 우선 배당된다"는 말을 만나게 됩니다. 등기부에는 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당권보다 먼저 배당을 받아 가는 경우가 있는데, 그 중심에 있는 개념이 당해세입니다. 임차인이 있는 물건에 입찰할 때 배당 계산이 어긋나는 대표적인 원인이기도 합니다. 이 글에서는 당해세의 정의와 범위, 배당 순위에서의 위치, 2023년 개정으로 달라진 임차인 보증금과의 관계를 정리합니다.당해세란?당해세는 경매 대상이 된 그 부동산 자체에 대해 부과된 국세·지방세와 가산금을 말합니다. 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조가 근거이며, "그 재산에 대하여 부과된 조세"라는 표현으로 규정되어 있습니다.구분당해세에 해당당해세가 아님국세종합부동산세, 상속세, 증여세소득세, 부가가..

경매 낙찰대금은 채권자들에게 한꺼번에 나눠지는 것이 아니라 법이 정한 순서대로 배당됩니다. 이 순서가 경매 배당순위입니다. 배당순위는 채권자만의 문제가 아닙니다. 입찰자 입장에서도 "임차인이 배당에서 보증금을 다 받아가는가"에 따라 인수할 금액이 달라지고, 임차인 입장에서는 내 보증금이 몇 순위인지에 따라 회수 가능성이 갈립니다. 이 글에서 배당순위의 전체 체계를 순서대로 정리합니다.배당의 기본 원칙배당은 매수인이 납부한 매각대금에서 이루어지며, 세 가지 원칙이 뼈대입니다.첫째, 순위가 앞서면 먼저 다 받는다. 선순위 채권자가 전액을 배당받은 뒤에야 다음 순위로 넘어갑니다. 대금이 부족하면 후순위는 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.둘째, 같은 순위끼리는 채권액 비율로 나눈다(안분배당). 동순위 채권자들은..