알짜경매 님의 블로그

경매 대출 소득 요건을 검색하는 분들의 사정은 대체로 둘 중 하나입니다. 퇴직·휴직·자영업 부진 등으로 증빙할 소득이 없거나 적은 경우, 그리고 과거 연체나 다중채무로 신용점수가 낮은 경우입니다. 두 경우 모두 "낙찰은 받을 수 있는데 잔금 대출이 나올까"가 핵심 질문이 됩니다. 경락잔금대출은 일반 주택담보대출과 같은 규제 틀 안에서 심사되므로, 담보가치만 보는 대출이 아니라 상환능력과 신용도를 함께 봅니다. 이 글은 한도를 정하는 두 축(LTV·DSR), 증빙소득이 없을 때 쓰는 인정소득·신고소득, 신용점수가 낮을 때 1금융권에서 2금융권으로 넘어가는 순서, 입찰 전 한도 확인이 필요한 이유를 정리합니다. 규제 비율과 은행 내규는 시점·은행마다 다르므로 글의 수치는 전부 가정값입니다.1. 경락잔금대출 ..

경매 물건 광고나 대출 상담 안내에는 "경매 대출 90%"라는 표현이 자주 나옵니다. "경매 대출 90%"를 검색하는 분들이 확인하려는 것은 낙찰가의 90%까지 정말 대출이 되는지, 그 90%가 무엇의 90%인지, 내 소득과 물건에서는 실제로 얼마가 나오는지입니다. 결론부터 말하면 90%는 낙찰가 기준 상한이고, 실제 실행 한도는 감정가·시세 기준 LTV, 소득 기준 DSR, 방공제까지 네 가지 기준을 전부 적용한 뒤 가장 작은 금액으로 정해집니다. 이 글에서는 경락잔금대출 한도가 계산되는 순서와, 어떤 물건에서 낙찰가 90%에 가까운 금액이 나오고 어떤 물건에서는 60%대로 떨어지는지를 숫자로 정리합니다.90%는 무엇의 90%인가경락잔금대출은 낙찰자가 잔금(매각대금)을 내기 위해 받는 주택담보대출입니다..

아파트 경매 대출을 알아보면 LTV(담보인정비율)와 방공제까지는 계산해 봤는데, 막상 은행 상담에서 DSR 때문에 한도가 줄었다는 경우가 많습니다. 경락잔금대출도 주택담보대출이므로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 그대로 적용되고, 2025년부터 단계적으로 강화된 스트레스 DSR도 함께 반영됩니다. 이 글에서는 아파트 경매 대출에 DSR이 적용되는 방식, 스트레스 DSR이 한도를 얼마나 줄이는지, LTV·방공제와 어떻게 연결해 최종 한도를 계산하는지 정리합니다.DSR이란?DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득입니다. 신청하려는 대출뿐 아니라 이미 갖고 있는 신용대출·자동차 할부·카드론·전세대출 이자 등 모든 대출의 연간 원리금을 합산합니다. 총대출액 1억원을 넘는 차주에게 적용되며, 은행권은 40%, ..

아파트 경매 낙찰 후 경락잔금대출을 알아보면, 예상했던 한도보다 수천만원 적은 금액을 안내받는 경우가 있습니다. LTV(담보인정비율)로 계산한 금액에서 은행이 일정 금액을 빼고 대출해 주기 때문인데, 이때 빠지는 금액이 바로 방공제입니다. 잔금 계획이 방공제 하나로 틀어질 수 있으므로, 입찰 전에 개념과 금액을 알아둘 필요가 있습니다.방공제란?방공제(소액임차보증금 공제)는 은행이 주택담보대출·경락잔금대출의 한도를 계산할 때, 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금액을 미리 빼는 것을 말합니다. 정식 용어로는 "소액임차보증금 공제"이며, 방 개수를 기준으로 공제한다고 해서 실무에서 방공제라고 부릅니다.은행이 이렇게 하는 이유는 최우선변제 제도 때문입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인은 확정일자나 근저당..