부동산 경매 용어 : 말소촉탁이란? 낙찰 후 지워지는 권리와 말소등기 비용 정리

말소촉탁은 낙찰자가 매각대금을 모두 낸 뒤 법원이 등기소에 "이 부동산에 걸린 권리 중 낙찰자가 인수하지 않는 것을 지워 달라"고 요청하는 절차입니다. 부동산 경매 말소촉탁을 모르고 입찰하면 등기부에 남은 근저당·가압류가 언제, 누구 비용으로 지워지는지 계산에서 빠지기 쉽습니다.

1. 말소촉탁이란

민사집행법 제144조 제1항은 매수인이 대금을 지급하면 법원사무관등이 매각허가결정의 등본을 붙여 등기소에 세 가지를 촉탁하도록 정합니다. 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입의 말소, 경매개시결정등기의 말소입니다. 낙찰자가 직접 말소등기를 신청하는 것이 아니라 법원이 한 번에 촉탁하며, 경매개시결정등기는 압류 효력을 공시하던 등기이므로 매각이 끝나면 함께 지워집니다. 소유권이전등기 촉탁 절차는 소유권이전등기 촉탁이란?에서 정리했습니다.

2. 지워지는 권리와 남는 권리

소멸 여부는 말소기준권리를 기준으로 갈립니다. 말소기준권리와 그보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸해 말소촉탁 대상이 되고, 앞선 권리 중 일부는 낙찰자가 인수합니다. 매각물건명세서에 인수 권리로 적힌 것은 촉탁 대상에서 빠집니다.

구분	권리	말소촉탁
말소기준권리 및 이후	근저당권, 가압류, 압류, 후순위 임차권등기, 경매개시결정등기	대상 (매각으로 소멸)
말소기준권리보다 앞선 권리	선순위 지상권, 선순위 가처분, 선순위 소유권이전청구권 가등기	제외 (낙찰자 인수)
등기 없는 인수 부담	대항력 있는 임차인 보증금, 유치권	등기 자체가 없어 촉탁 대상 아님
선순위 전세권	배당요구한 경우 소멸, 하지 않으면 인수	배당요구 여부에 따라 달라짐

말소촉탁은 소멸하는 권리에 한해 이뤄지며, 소멸 여부는 매각물건명세서와 배당표가 근거가 됩니다. 법원은 대금 지급과 비용 납부가 확인되면 촉탁서를 등기소에 보내고, 등기소가 처리하면 낙찰자 명의 등기사항증명서에 소유권 이전과 말소 내용이 반영됩니다. 처리까지 걸리는 기간은 등기소 사정에 따르므로 경매계에 문의합니다.

3. 말소 비용은 누가 낼까

말소촉탁에 드는 등기 비용(등록면허세와 지방교육세)은 낙찰자가 부담합니다. 말소할 등기가 여러 건이면 건수만큼 비용이 늘어나고, 근저당권 말소는 설정 금액이 아니라 등기 한 건당 정액으로 계산되는 항목이어서 채권최고액이 커도 말소 비용 자체는 크게 늘지 않습니다. 정확한 건당 세액은 지방세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로 낙찰 후 법원 경매계와 관할 등기소 안내로 확인합니다. 소유권이전등기에 드는 취득세와 등록면허세는 말소 비용과 별도로 계산하며, 납부 후 받은 영수필확인서는 법원에 촉탁 신청 서류와 함께 제출하는 서류에 포함됩니다.

4. 금액 예시

가정값 예시 (실제 세액은 법원·등기소 안내 확인)

· 말소 대상: 근저당권 2건, 가압류 1건, 경매개시결정등기 1건 = 4건

· 말소등기 1건당 등록면허세 + 지방교육세를 6,000원 + 1,200원으로 가정

· 4건 × 7,200원 = 28,800원

· 말소 대상이 8건이면 57,600원 (건수에 비례)

5. 입찰자 관점 포인트

• 매각물건명세서의 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것" 란이 촉탁에서 빠지는 권리입니다. 이 란이 비어 있어도 등기부에 선순위 권리가 남아 있는지 직접 대조합니다.
• 말소촉탁은 대금 완납 후에 이뤄지므로, 완납 전에 등기부에서 근저당이 지워진 것을 확인할 수는 없습니다. 대금납부 전후 일정은 대금납부란?에서 볼 수 있습니다.
• 말소 대상 건수는 등기부 갑구·을구의 소멸 대상 등기 수와 경매개시결정등기를 합산해 입찰 전 자금 계획에 반영합니다. 건당 금액이 작아도 취득세·잔금·명도 비용과 함께 부대비용 항목에 넣어 두면 완납일 직전에 자금이 모자라는 일을 줄일 수 있습니다.

말소촉탁은 대금 완납 후 법원이 소유권이전과 함께 인수하지 않는 권리의 말소를 등기소에 요청하는 절차이고, 비용은 낙찰자가 부담하며 건수 단위로 늘어납니다.

📚 함께 읽으면 좋은 글

· 부동산 경매 용어 : 소유권이전등기 촉탁이란? 셀프 신청 서류와 절차까지 정리

· 부동산 경매 용어 : 말소기준권리란?

· 부동산 경매 용어 : 대금납부란? 납부 기한과 미납 시 재매각까지

👉 권리분석 해설이 붙은 법원별 물건 보기

📮 이번 주 알짜 경매 물건, 매주 월요일 메일로 받기 — 알짜경매 위클리 구독

---

알짜경매(alzaapt.com)는 내 집 마련과 이사를 준비하는 분들을 위한 알짜 아파트 경매 정보 서비스입니다. 매일 25종 공공 데이터를 수집하고 6항목 알고리즘으로 산정한 점수에 따라 법원별로 매력적인 물건을 골라 상위에 보여드려요. 각 물건마다 경매 초보라도 이해하기 쉽도록 친절한 해설을 함께 제공합니다.

지금 알짜 아파트 보러 가기 →