부동산 경매 용어 : 집행증서란? 공정증서로 바로 경매 신청하는 경우와 청구이의 정리

경매 사건기록에서 "집행력 있는 공정증서 정본"에 기한 강제경매를 보는 경우가 있습니다. 이 서류가 집행증서이고, 판결을 받지 않고 공정증서만으로 경매를 신청하는 공정증서 경매의 근거가 됩니다. 입찰자는 판결에 기한 강제경매와 무엇이 다른지, 매각기일 전에 무엇을 확인해야 하는지 알아 두어야 합니다.

1. 집행증서란

민사집행법 제56조 제4호는 공증인이 작성한 공정증서 가운데 금전 등의 지급을 목적으로 하고 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 것을 집행권원으로 인정합니다. 채권자는 소송 없이 공증인에게 집행문을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다. 집행권원 전반은 부동산 경매 용어 : 집행권원이란? 강제경매를 시작하는 서류 총정리에서 다룹니다. 점유자가 바뀐 뒤 집행하는 승계집행문은 부동산 경매 용어 : 승계집행문이란? 인도명령 후 점유자가 바뀌었을 때 낙찰자가 할 일을 참고합니다.

2. 판결과 집행증서 비교

구분	확정판결	집행증서
작성 주체	법원	공증인
경매 신청 전 소송	필요	불필요
집행문 부여	법원사무관등	증서를 보존하는 공증인
기판력	있음	없음
청구이의 사유	변론종결 뒤 생긴 사유만	성립 전 사유도 가능

3. 청구이의와의 관계

민사집행법 제44조 제2항은 확정판결에 대한 청구이의 사유를 변론이 종결된 뒤에 생긴 것으로 제한합니다. 같은 법 제59조 제3항은 집행증서에 대해 이 제한을 적용하지 않는다고 정합니다. 그래서 채무자는 증서 작성 전의 사유, 예를 들어 채무 자체가 없거나 이미 갚았다는 주장으로도 청구이의의 소를 낼 수 있습니다. 판결은 소송에서 이미 다툰 사항이라 변론종결 전 사유를 막지만, 집행증서는 법원이 내용을 심리한 적이 없어 이런 차이가 생깁니다. 이 소는 같은 조 제4항에 따라 채무자의 보통재판적 소재지 법원에서 진행하며, 경매 사건이 걸린 법원과 다를 수 있습니다. 집행문도 법원이 아니라 증서를 보존하는 공증인이 내어 줍니다(제59조 제1항). 청구이의의 소로 정지 결정이 나는 과정은 부동산 경매 용어 : 청구이의의 소란? 강제경매 정지 요건과 입찰자·낙찰자 영향까지 정리에 정리했습니다.

4. 금액 예시

가정값 예시 (실제 사건과 다를 수 있음)

· 채권자가 3,000만원 대여금 공정증서로 아파트 강제경매 신청

· 채무자가 "공정증서 작성 전에 이미 다 갚았다"며 청구이의의 소와 집행정지 신청을 냄

· 법원이 정지 결정을 하면 매각기일 진행이 멈춤

· 채무자 승소가 확정되면 경매 절차 취소, 패소하면 절차 재개

5. 입찰자 관점 포인트

• 사건 종류가 강제경매여도 말소기준권리는 같은 방식으로 정해집니다. 등기부의 근저당·가압류·압류·경매개시결정등기 등 가운데 가장 빠른 것이 기준이며, 신청 근거가 집행증서인지 판결인지는 인수 여부에 영향을 주지 않습니다.
• 집행증서 사건은 소송 없이 시작되므로 채무자가 청구이의로 다툴 여지가 판결 사건보다 넓습니다. 입찰 전에 사건 내역에서 정지·취하 기재가 있는지 확인하고, 기일 직전에 다시 조회합니다.
• 매각물건명세서와 사건 내역에서 신청 채권자, 청구금액, 집행권원의 종류를 확인합니다. 청구이의의 소 제기나 집행정지 결정 제출은 문건접수내역에 기재되므로 기일 전까지 함께 조회합니다.
• 청구이의로 정지되는 시점과 대금 납부 전후의 영향은 부동산 경매 용어 : 경매 절차의 정지와 취소란? 무잉여 취소와 기일 미지정까지 정리에서 이어집니다. 강제경매 전체 절차는 부동산 경매 용어 : 강제경매란? 부동산 강제경매 절차 총정리를 참고합니다.

집행증서는 공증인이 작성한 공정증서에 강제집행 승낙 문구가 있어 소송 없이 경매를 신청할 수 있게 하는 집행권원이고, 청구이의는 성립 전 사유로도 가능합니다. 입찰자는 매각기일 전 정지·취하 여부를 확인하면 됩니다.

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