부동산 경매 용어 : 해방공탁금이란? 가압류 걸린 아파트에서 공탁으로 가압류를 푸는 구조와 입찰자 확인점

등기부 갑구에 가압류가 있던 아파트가 경매에 나왔는데, 입찰 직전 확인하면 그 가압류 줄에 "말소" 표시가 붙어 있는 경우가 있습니다. 채무자가 해방공탁금을 공탁하고 가압류 집행을 취소받은 흔적일 수 있으며, 이때는 권리분석의 출발점이 달라집니다.

1. 해방공탁금이란

가압류 법원은 가압류명령을 내릴 때 채무자가 돈을 공탁하면 집행을 막거나 취소받을 수 있는 금액, 즉 해방금액을 명령문에 적습니다(민사집행법 제282조). 채무자가 이 금액을 공탁하면 법원은 결정으로 이미 집행한 가압류를 취소해야 합니다(같은 법 제299조 제1항). 부동산 가압류라면 취소 결정에 따라 갑구의 가압류 기입등기가 말소됩니다. 해방금은 현금으로만 공탁할 수 있고, 공탁 뒤에도 채무 자체가 없어지는 것은 아니어서 가압류명령은 남습니다. 가압류가 사라지는 것이 아니라 묶는 대상이 바뀌는 것입니다. 가압류권자는 공탁금에 대해 우선변제권을 갖지 않으며, 같은 회수청구권을 다른 채권자가 압류하면 서로 경합합니다. 대법원 1996. 11. 11.자 95마252 결정은 가압류집행의 목적물을 대신해 해방금이 공탁되면 가압류의 효력이 채무자의 공탁금 회수청구권에 미친다고 봅니다. 가압류 기본 개념은 부동산 경매 용어 : 가압류란? 경매에서 소멸하는 경우와 예외를 참고합니다.

2. 해방공탁 흐름

① 채권자 가압류 신청 → 법원이 가압류명령에 해방금액 기재, 부동산 갑구에 가압류 기입

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② 채무자가 해방금액을 공탁소에 현금으로 공탁

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③ 공탁서를 첨부해 집행법원에 가압류집행 취소 신청 → 취소 결정

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④ 취소 결정에 따라 갑구 가압류 등기 말소, 가압류 효력은 공탁금 회수청구권으로 이동

3. 가정값 예시

가정값 예시 (실제 등기부와 다를 수 있음)

· 갑구 1번: 2022년 3월 가압류, 청구금액 5,000만원 (해방금액도 5,000만원 가정)

· 을구 1번: 2022년 11월 근저당권 / 임차인 C: 2022년 6월 전입, 보증금 1억원

· 가압류가 남아 있으면: 말소기준권리는 2022년 3월 가압류, C(2022년 6월)는 이보다 뒤라 후순위로 소멸

· 해방공탁으로 가압류가 말소되면: 말소기준권리는 2022년 11월 근저당권, C(2022년 6월)가 앞서 선순위 대항력, 인수액 최대 1억원

4. 입찰자 관점 포인트

· 갑구에 가압류 말소 기재가 있으면 그 가압류는 배당 참여와 인수 판단에서 빠집니다. 가압류권자의 몫은 부동산 매각대금이 아니라 공탁금 회수청구권 쪽에서 다뤄집니다. 따라서 매각대금 배당표에 이 가압류권자의 몫은 잡히지 않는 것이 정상입니다. 가압류와 압류의 구분은 부동산 경매 용어 : 압류란? 가압류와의 차이까지 정리를 참고합니다.

· 최선순위였던 가압류가 말소되면 말소기준권리가 뒤 순위 권리로 옮겨 갑니다. 위 가정값처럼 후순위로 소멸하던 임차인이 선순위로 바뀔 수 있으므로 전입일과 새 기준일을 다시 대조합니다. 기준은 부동산 경매 용어 : 말소기준권리란?에서 이어집니다.

· 말소 시점이 경매 신청 전인지 후인지는 문건접수내역과 매각물건명세서의 등기 기재 현황으로 확인합니다. 공탁만으로는 가압류가 풀리지 않고 법원의 취소 결정이 있어야 하므로, 말소 여부는 열람일 기준 등기부에서 직접 봅니다. 가압류가 강제경매로 넘어간 경우는 부동산 경매 용어 : 본압류 이전이란? 가압류가 강제경매로 이어지는 구조와 등기부 읽는 법에서 다룹니다.

해방공탁금이 들어간 가압류는 등기부에서 말소돼 보이더라도 말소기준권리와 임차인 순위를 새 기준으로 다시 짜야 하며, 변경 사실은 입찰 직전 등기부와 문건접수내역으로 함께 확인합니다.

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