부동산 경매 용어 : 본압류 이전이란? 가압류가 강제경매로 이어지는 구조와 등기부 읽는 법

경매 물건 등기부 갑구에 "가압류" 줄이 있고 그 아래에 "강제경매개시결정"이 이어져 있으면, 같은 채권자가 두 번 등기한 것인지 별개 채권자인지 헷갈리기 쉽습니다. 본압류 이전이란 말 그대로 가압류가 강제경매 단계의 압류로 넘어가는 것을 가리키며, 가압류 등기를 읽을 때 이 연결을 알아야 합니다.

1. 본압류 이전이란

가압류는 돈을 받을 권리가 확정되기 전에 채무자의 재산 처분을 묶어 두는 보전 조치입니다. 채권자가 본안소송에서 판결 등 집행권원을 얻어 같은 부동산에 강제경매를 신청하면, 법원이 경매개시결정을 내리면서 가압류는 본압류(강제집행)로 넘어갑니다. 대법원 2012마180 결정은 가압류가 강제경매개시결정으로 본압류가 된 경우 가압류집행이 본집행에 포함되어 처음부터 본집행이 행해진 것과 같은 효력이 있고, 본집행이 유효하게 남아 있는 동안에는 가압류등기를 말소할 수 없다고 봅니다. 배당 쪽 근거인 민사집행법 제148조 제3호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 집행권원과 강제경매의 기본은 부동산 경매 용어 : 집행권원이란? 강제경매를 시작하는 서류 총정리와 부동산 경매 용어 : 강제경매란? 부동산 강제경매 절차 총정리를 참고합니다.

2. 이전 흐름

① 갑구 가압류 등기 (채무자 처분 제한)

↓

② 본안소송 승소 판결 등 집행권원 확보

↓

③ 같은 채권자가 강제경매 신청 → 갑구에 강제경매개시결정 기입

↓

④ 가압류 등기는 그대로 남고, 가압류 접수 시점부터 효력이 있는 본압류로 취급

3. 등기부 읽는 법

이전이 일어나도 갑구의 가압류 줄이 새 번호로 바뀌거나 지워지지 않습니다. 가압류 줄과 강제경매개시결정 줄이 별도 순위번호로 나란히 보이고, 두 줄의 채권자가 같은지는 채권자 이름과 청구금액으로 대조합니다. 개시결정을 신청한 사람이 가압류권자와 같다면 가압류가 본압류로 이전된 경매이고, 다르다면 다른 채권자의 경매에 가압류권자가 배당권자로 참여한 경우입니다. 후자에서 가압류의 처리는 부동산 경매 용어 : 가압류란? 경매에서 소멸하는 경우와 예외에서 다룹니다. 압류와 가압류의 구분은 부동산 경매 용어 : 압류란? 가압류와의 차이까지 정리를 참고합니다.

가정값 예시 (실제 등기부와 다를 수 있음)

· 갑구 1번: 2022년 3월 B씨 가압류, 청구금액 3,000만원

· 을구 1번: 2022년 11월 근저당권, 채권최고액 2억 4,000만원

· 임차인 C: 2023년 2월 전입, 보증금 1억원

· 갑구 2번: 2024년 5월 강제경매개시결정, 신청인 B씨 (판결 확정 후 신청)

· 가압류 접수일(2022년 3월)이 가장 빠르므로 근저당권과 C는 모두 이보다 뒤 순위

4. 입찰자 관점 포인트

· 개시결정 줄만 보지 말고 위에 같은 채권자의 가압류가 있는지 확인합니다. 있으면 날짜 비교는 개시결정일(2024년 5월)이 아니라 가압류 접수일(2022년 3월)로 시작합니다.

· 가압류 접수일이 근저당권·전입일보다 빠르면 그 가압류가 말소기준권리가 될 수 있고, 임차인 대항력 판단도 이 날짜와 대조합니다. 기준 설명은 부동산 경매 용어 : 말소기준권리란?에서 이어집니다.

· 가압류 등기 이후 소유권이 넘어간 물건이라면 가압류가 전 소유자 앞으로 걸려 있는지 확인합니다. 이 경우 인수 여부는 부동산 경매 용어 : 전 소유자 가압류란? 소유권 이전 전 가압류가 낙찰 후 인수되는지 판단하는 법 정리에서 별도로 판단합니다.

본압류 이전 경매는 갑구에서 가압류 접수일, 개시결정 신청인, 청구금액 세 가지를 대조하면 구조가 읽히고, 날짜 비교의 출발점은 개시결정일이 아니라 가압류 접수일입니다.

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