법원경매정보에서 아파트 물건을 열면 "건물 84.97㎡, 대지권 45.2㎡"처럼 두 개의 면적이 적혀 있습니다. 그런데 같은 단지를 부동산 앱이나 분양 자료에서 찾아보면 "34평형", "112㎡"로 표기되어 있어 숫자가 맞지 않습니다. 경매 서류는 전용면적과 대지권 면적을 쓰고, 분양·시세 시장은 공급면적과 그에 따른 평형을 쓰기 때문입니다. 기준이 다른 면적으로 ㎡당 가격이나 평당 가격을 비교하면 같은 집이 더 싸거나 더 비싸 보이게 됩니다. 이 글에서는 전용·주거공용·공급·계약·대지권 면적의 정의와 각각이 어디에 쓰이는지, 평형 환산 방법, 경매 서류별로 면적이 어디에 나오는지, 등기부·건축물대장·현황 면적이 서로 다를 때 확인하는 순서, 전용 85㎡ 기준이 세금에 미치는 영향을 정리합니다.
1. 면적의 종류
전용면적(주거전용면적) — 세대가 단독으로 쓰는 공간의 면적입니다. 주택법 시행규칙 제2조는 공동주택의 주거전용면적을 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 정하고, 복도·계단·현관 등 공용부분과 발코니는 제외합니다. 거실·방·주방·욕실이 들어가고, 발코니는 확장을 했더라도 전용면적에 들어가지 않습니다. 등기부와 건축물대장, 법원경매정보의 "건물 면적", 국토교통부 실거래가 공개시스템의 면적이 모두 이 기준입니다.
주거공용면적 — 계단, 복도, 엘리베이터홀, 1층 현관 등 같은 동 입주자가 함께 쓰는 부분의 면적입니다. 전용면적에 주거공용면적을 더한 것이 공급면적이고, 분양가와 "평형"은 이 공급면적을 기준으로 붙습니다.
기타공용면적 — 지하주차장, 관리사무소, 노인정, 커뮤니티 시설처럼 단지 전체가 쓰는 부분의 면적입니다. 공급면적에 기타공용면적을 더한 것이 계약면적으로, 분양계약서에 기재됩니다. 주택공급에 관한 규칙은 입주자모집공고에 주거전용면적·주거공용면적·기타공용면적을 구분해 표시하도록 하고 있습니다.
대지권 면적(대지지분) — 아파트 한 세대가 단지 전체 토지에 대해 갖는 소유 지분을 면적으로 환산한 것입니다. 집합건물 등기부 표제부의 "대지권의 표시"에 대지권 종류(소유권대지권 등)와 비율(예: 12,345.6분의 45.2)이 기재되고, 법원경매정보는 이 비율을 면적으로 환산해 "대지권 45.2㎡"처럼 표시합니다. 건물 전용면적과는 별개의 숫자이며, 감정평가서에서 토지 가액의 근거가 됩니다.
2. 면적별 포함 범위와 쓰이는 곳 비교
| 구분 | 포함 범위 | 주로 쓰이는 곳 | 경매 서류에서 보는 곳 |
| 전용면적 | 외벽 내부선 기준 세대 단독 사용 공간 (발코니 제외) | 등기부, 건축물대장, 실거래가 공개, 취득세·국민주택규모 판정 | 법원경매정보 "건물" 면적, 매각물건명세서 별지 부동산의 표시, 감정평가서 건물 란 |
| 주거공용면적 | 계단·복도·엘리베이터홀·현관 등 동 공용부분 | 입주자모집공고 (공급면적 산출용) | 경매 서류에는 별도 표시되지 않음 (집합건축물대장 전유부에 공용부분 면적으로 기재) |
| 공급면적 | 전용면적 + 주거공용면적 | 분양가 표시, 시장에서 부르는 "평형", 부동산 앱 표기 | 경매 서류에 나오지 않음 |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타공용면적(지하주차장·관리사무소 등) | 분양계약서 | 경매 서류에 나오지 않음 |
| 대지권 면적 | 단지 토지 중 해당 세대 지분 (비율 × 토지 총면적) | 등기부 대지권의 표시, 재건축 시 권리 산정, 토지 가액 평가 | 법원경매정보 "대지권" 면적, 감정평가서 토지(대지권) 란 |
경매 서류에 나오는 면적은 전용면적과 대지권 면적 두 가지뿐이고, 공급면적과 계약면적은 나오지 않습니다. 반대로 시장에서 쓰는 평형은 공급면적 기준이라서, 경매 물건의 전용면적을 그대로 평으로 바꾸면 시장에서 부르는 평형보다 작은 숫자가 나옵니다.
3. 평형 환산과 ㎡당 가격 계산 예시
1평은 3.3058㎡(400/121㎡)이고, 1㎡는 0.3025평입니다. ㎡에 0.3025를 곱하면 평이 됩니다. 이 블로그의 지역 경매 글에서 쓰는 "N평"은 전용면적에 0.3025를 곱해 반올림한 값이며, 시장에서 부르는 공급면적 기준 평형과 다릅니다.
전용면적 → 평 환산 (아래 공급면적·평형은 단지마다 다른 가정값)
· 전용 59.9㎡ × 0.3025 = 18.1평 → 블로그 표기 18평 / 공급면적 약 79~82㎡이면 시장에서 "24~25평형"
· 전용 84.97㎡ × 0.3025 = 25.7평 → 블로그 표기 26평 / 공급면적 약 110~114㎡이면 시장에서 "33~34평형"
· 전용 133.5㎡ × 0.3025 = 40.4평 → 블로그 표기 40평 / 공급면적 약 165~175㎡이면 시장에서 "50~53평형"
㎡당 가격 비교 (가정: 감정가 5억원, 전용 84.97㎡, 공급 112㎡)
· 전용면적 기준: 5억원 ÷ 84.97㎡ = 약 588만원/㎡ (평당 약 1,946만원)
· 공급면적 기준: 5억원 ÷ 112㎡ = 약 446만원/㎡ (평당 약 1,471만원)
· 같은 5억원인데 기준에 따라 ㎡당 가격이 1.3배 차이 — 국토교통부 실거래가는 전용면적으로 공개되므로, 실거래가와 비교할 때는 전용면적 기준 ㎡당 가격으로 통일해야 한다
전용면적 대비 공급면적의 비율(전용률)은 단지마다 달라, "34평형"이라고 해서 전용면적이 모두 같지 않습니다. 비교의 기준 숫자는 등기부·실거래가와 같은 전용면적으로 잡습니다. 예를 들어 2026년 10월 6일 제주지방법원 매각기일의 아라아이파크는 전용 133.5㎡(블로그 표기 40평), 10월 7일 서울북부지방법원 매각기일의 청구아파트는 전용 84.97㎡(블로그 표기 26평)로 정리되어 있습니다.
4. 경매 서류별로 면적이 적힌 곳
법원경매정보 물건 상세 — "물건 내역"에 건물 면적(전용면적)과 대지권 면적이 ㎡로 표시됩니다. 대지권은 "총 12,345.6㎡ 중 45.2㎡"처럼 토지 총면적과 지분 면적이 함께 나옵니다.
매각물건명세서 — 부동산의 표시는 별지 목록으로 첨부되며, 집합건물의 경우 1동 건물의 표시, 전유부분 건물의 표시(층·호수·구조·면적), 대지권의 표시(토지 소재·면적, 대지권 종류·비율)가 등기부 표제부와 같은 형식으로 기재됩니다. 매각물건명세서 본문의 비고란에 "제시외 건물 포함" 또는 "제시외 건물 제외" 같은 문구가 있으면 면적 외 구조물이 있다는 뜻입니다.
감정평가서 — 평가 명세표에 토지(대지권)와 건물이 나뉘어 기재됩니다. 구분소유 아파트는 감정평가에 관한 규칙에 따라 토지와 건물을 일괄평가하지만, 평가서에는 감정가를 토지 가액과 건물 가액으로 배분한 내역이 함께 적히는 것이 일반적입니다. 건물 란의 면적이 전용면적이고, 토지 란의 면적이 대지권 면적입니다. 평가서 뒤쪽의 위치도·내부 사진·현황 설명에는 실제 사용 상태(확장 여부, 증축 여부, 제시외 구조물)가 기록되어 있어 공부상 면적과 현황을 맞춰 볼 수 있습니다.
집합건물 등기부 표제부 — "1동의 건물의 표시"에 동 전체 구조와 층별 면적이, "대지권의 목적인 토지의 표시"에 단지 토지의 지번과 총면적이, "전유부분의 건물의 표시"에 해당 호수의 구조와 전용면적이, "대지권의 표시"에 대지권 종류와 비율이 기재됩니다. 대지권 면적은 토지 총면적에 비율을 곱해 구합니다. 대지권의 표시가 없으면 대지권미등기 물건이므로 별도 확인이 필요합니다.
집합건축물대장 전유부 — 해당 호수의 전유부분 면적과 공용부분 면적(주거공용·기타공용)이 층·용도·구조별로 기재됩니다. 등기부는 건축물대장을 기초로 작성되므로 전용면적은 원칙적으로 두 서류가 같아야 하지만, 대장 변경이 등기에 반영되지 않았거나 오기가 있으면 달라질 수 있습니다. 면적 등 사실관계는 건축물대장이, 소유권 등 권리관계는 등기부가 기준이 됩니다.
5. 면적 불일치 확인 흐름
① 매각물건명세서(별지 부동산의 표시) — 매각 대상인 전유부분 면적과 대지권 비율을 확인하고, 비고란에 제시외 건물·대지권 관련 기재가 있는지 본다
↓
② 등기부 표제부 — 전유부분 건물의 표시 면적이 ①과 같은지, 대지권의 표시가 있는지, 비율이 같은지 대조한다
↓
③ 집합건축물대장 전유부 — 전유부분 면적이 등기부와 같은지, 변동사항란에 증축·용도변경·위반건축물 표시가 있는지 본다
↓
④ 감정평가서 현황도·사진 — 발코니 확장 여부, 제시외 구조물, 실제 사용 면적이 공부와 다른 부분이 기록되어 있는지 확인하고, 토지·건물 가액 배분을 본다
↓
⑤ 현장 — 평가서 사진과 현재 상태가 같은지, 공부에 없는 구조물이 추가되었는지 외부에서 확인한다 (내부는 점유자 동의 없이 들어갈 수 없다)
①~③은 모두 전용면적이 같은 숫자여야 정상입니다. 하나라도 다르면 어느 서류가 최신인지, 차이의 원인이 무엇인지 경매계와 건축물대장 발급기관(시·군·구청)에서 확인합니다.
6. 공부상 면적과 현황이 달라지는 경우
발코니 확장 — 건축법 시행령상 발코니는 전용면적 산정에서 제외되는 공간이고, 적법하게 확장했더라도 거실로 쓰는 그 부분은 전용면적에 더해지지 않습니다. 따라서 확장 세대와 비확장 세대의 등기부 면적은 같습니다. 실거래가와 감정가의 ㎡당 가격을 계산할 때는 확장 여부와 무관하게 공부상 전용면적으로 나누고, 확장 여부는 감정평가서 현황 기록으로 확인합니다.
증축·무단 구조 변경 — 아파트 전유부분에서는 드물지만, 1층 세대의 전용 정원에 설치한 구조물이나 옥상 세대의 옥탑 구조물, 다세대·연립의 증축 등은 건축물대장에 반영되지 않은 채 현황으로만 존재할 수 있습니다. 건축물대장 변동사항란의 위반건축물 표시 여부를 보고, 위반건축물이면 낙찰 후 매수인이 이행강제금이나 철거 의무를 부담할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
제시외 건물 — 등기부에 없지만 현장에 있는 건물·구조물을 감정평가서가 "제시외"로 표시한 것입니다. 매각물건명세서에 포함 여부가 기재되며, 포함되면 감정가에 반영되고 제외되면 매각 대상이 아닙니다. 아파트보다는 단독·다가구 물건에서 자주 나타납니다.
전유부분 면적 오기 — 등기부와 건축물대장의 전용면적이 소수점 단위로 다르거나 층·호수 표기가 어긋나는 경우가 있습니다. 매각 대상은 등기부상 부동산이므로 차이가 있으면 경매계에 문의해 매각물건명세서 기재와 맞춰 봅니다.
7. 전용 85㎡ 기준이 영향을 주는 것
주택법 제2조는 주거전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)를 국민주택규모로 정합니다. 이 기준은 전용면적으로 판정하므로, 전용 84.97㎡는 국민주택규모에 해당하고 전용 85.5㎡는 해당하지 않습니다. 공급면적이나 평형이 아니라 전용면적이 기준이라는 점이 중요합니다.
경매 낙찰자에게 직접 영향을 주는 대표 항목은 농어촌특별세입니다. 농어촌특별세법은 국민주택규모 이하 주택 취득에 대해 농어촌특별세를 비과세하고, 85㎡를 초과하는 주택을 취득하면 취득세 표준세율 부분에 연동한 농어촌특별세가 부과됩니다. 실무에서 그 세율은 취득가액의 0.2% 수준으로 알려져 있으나, 취득세율 구간과 중과 여부에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 금액은 관할 시·군·구청 세무부서나 세무사에게 확인해야 합니다. 85㎡ 경계에 있는 물건은 등기부 전용면적을 소수점까지 확인합니다.
8. 입찰자 관점 핵심 포인트
첫째, 비교 기준은 전용면적으로 통일합니다. 경매 서류·등기부·실거래가는 전용면적을 쓰고, 분양 자료·부동산 앱은 공급면적 기준 평형을 씁니다. 실거래가와 감정가를 비교할 때는 양쪽 모두 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격을 쓰고, 시장 평형은 전용률이 단지마다 다르다는 전제로 참고만 합니다.
둘째, 건물 면적과 대지권 면적을 따로 봅니다. 법원경매정보의 두 숫자는 서로 다른 것이며, 대지권 면적은 등기부 대지권의 표시 비율과 감정평가서 토지 가액의 근거입니다. 대지권의 표시가 없거나 비율이 매각물건명세서와 다르면 대지권 관련 쟁점을 먼저 확인합니다.
셋째, 세 서류의 전용면적이 같은지 확인하고 현황과 대조합니다. 매각물건명세서 별지, 등기부 표제부, 건축물대장 전유부의 전용면적이 일치하는 것이 정상이고, 발코니 확장은 어느 서류에도 면적으로 반영되지 않습니다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있거나 평가서에 제시외 구조물이 있으면 그 처리 비용과 책임을 입찰가에 반영합니다.
정리
경매 서류의 면적은 전용면적(외벽 내부선 기준, 발코니 제외)과 대지권 면적 두 가지이고, 분양·시세 시장이 쓰는 공급면적(전용+주거공용)과 계약면적(공급+기타공용), 그에 따른 평형은 경매 서류에 나오지 않습니다. 1㎡는 0.3025평이며, 전용 84.97㎡는 25.7평이지만 공급면적 기준으로는 시장에서 "34평형"이라고 불립니다. 이 블로그 지역글의 "N평"은 전용면적을 평으로 환산해 반올림한 값입니다. 국토교통부 실거래가는 전용면적 기준으로 공개되므로 ㎡당 가격 비교는 전용면적으로 통일해야 하고, 매각물건명세서 별지·등기부 표제부·건축물대장 전유부의 전용면적이 같은지 확인한 뒤 감정평가서 현황과 현장을 대조합니다. 전용 85㎡ 이하가 국민주택규모이며, 85㎡ 초과 주택을 취득하면 농어촌특별세가 부과되므로 경계에 있는 물건은 세무 확인을 거칩니다.
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