알짜경매 님의 블로그

전세나 월세 계약을 하면 누구나 한 번은 듣는 말이 있습니다. "전입신고하고 확정일자 꼭 받으세요." 그런데 확정일자가 정확히 무엇이고, 경매에서 어떤 힘을 갖는지 설명할 수 있는 분은 의외로 적습니다. 경매 입찰자 입장에서도 확정일자는 남의 일이 아닙니다. 임차인의 확정일자 날짜에 따라 보증금이 배당으로 해결되는지, 낙찰자가 떠안는지가 갈리기 때문입니다. 이번 글에서 확정일자의 뜻과 우선변제권 발생 요건, 입찰 전 확인 포인트를 정리합니다.확정일자란?확정일자는 임대차계약서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 공적 기관이 증명해주는 날짜 도장입니다. 주민센터나 등기소에서 계약서에 도장을 받으면, 그 날짜 이후로는 계약 내용을 소급해 조작할 수 없다는 증명이 됩니다.확정일자의 힘은 주택임대차보호법 제3조..

앞서 대항력을 다루면서 "입주 + 전입신고"가 임차인을 지키는 첫 번째 장치라고 했습니다. 그런데 경매 물건의 임차인 현황을 보면 "확정일자 있음/없음"이라는 항목이 항상 따라붙습니다. 이 확정일자가 만들어 내는 힘이 바로 우선변제권입니다. 임차인이 경매 배당에서 보증금을 얼마나 건질 수 있는지를 결정하는 개념이라, 입찰자 입장에서는 "대항력 있는 임차인의 보증금 중 얼마가 배당으로 해결되고 얼마를 내가 인수하게 되는가"를 계산하는 데 반드시 필요합니다.우선변제권이란 무엇인가우선변제권이란 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 매각대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.법적 근거는 주택임대차보호법 제3조의2입니다. 요건은 세 가지로, ① 주택의 인..