알짜경매 님의 블로그

법원경매정보나 민간 경매 사이트에서 물건을 보다 보면 유찰 횟수와 최저매각가격 비율이 서로 맞지 않는 경우를 자주 만납니다. "1회 유찰"로 표시되어 있는데 최저가는 감정가의 100%이거나, "5회 유찰"인데 최저가 비율이 70%에 머물러 있거나, 20% 저감 법원의 물건이 "2회 유찰"인데 80%로 표시되는 식입니다. 저감률이 법원마다 다르다는 점만으로는 설명되지 않는 이 불일치는 대부분 재매각·기일변경·매각불허가·재감정 같은 절차상 사건이 중간에 끼어 있거나, 사이트가 "회차"와 "유찰"을 구분하지 않고 집계했기 때문에 생깁니다. 이 글에서는 최저매각가격이 정해지고 낮아지는 기본 구조, 법원별 저감률 차이, 불일치를 만드는 원인 6가지와 확인 위치, 금액 예시, 5단계 진단 흐름, 입찰자가 유의할 점..

경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰, 최저가 64%"처럼 유찰 횟수가 표시된 물건을 자주 만납니다. 경매의 매력인 "시세보다 싸게"는 대부분 이 유찰에서 나옵니다. 그런데 유찰되면 가격이 얼마나 떨어지는지 — 즉 부동산 경매 유찰시 감가비율(저감률)은 법원마다 다르다는 사실은 의외로 모르는 분이 많습니다. 오늘은 유찰의 개념과 저감률 체계, 그리고 "몇 회 유찰된 물건을 노려야 하는가"라는 실전 질문까지 정리합니다.유찰이란 무엇인가유찰(流札)이란 매각기일에 입찰자가 아무도 없어 매각이 성립하지 않은 것을 말합니다. 정확히는 최저매각가격 이상으로 응찰한 사람이 없는 경우입니다. 유찰되면 법원은 최저매각가격을 일정 비율로 낮춰(저감) 약 1개월 뒤 새 매각기일을 지정합니다 (민사집행법 제119조 — 새 매각..