알짜경매 님의 블로그

부모가 자금을 대고 미성년 자녀 명의로 경매 입찰을 하려는 경우가 있습니다. 미성년자도 부동산을 소유할 수 있으므로 매수신청 자격 자체가 없는 것은 아니지만, 민법상 행위능력이 제한되어 법정대리인(친권자)이 대신 입찰해야 하고, 입찰보증금과 잔금은 자녀에게 소득이 없는 이상 사실상 부모의 증여가 되어 증여세 신고가 따라옵니다. 또 경락잔금대출은 미성년자 명의로 받기 어렵고, 취득세·양도세의 주택 수는 부모와 같은 세대로 합산되며, 자녀 이름만 빌리고 실제로는 부모가 소유할 의도라면 명의신탁 문제가 생깁니다. 이 글은 미성년자 경매 입찰의 구조와 입찰표 작성법, 특별대리인 요건, 증여세 계산, 주택 수 산정까지 자녀 명의 경매에서 확인할 항목을 순서대로 정리합니다. 입찰 명의를 단독·부부 공동·법인 중 어..

경매 입찰을 준비하다 보면 "내 돈으로 낙찰받되 등기는 다른 사람 이름으로 하면 안 되나"라는 질문이 나옵니다. 대출 한도가 막혀서, 자녀에게 물려줄 생각이라서, 또는 보유 주택 수를 늘리지 않으려고 가족이나 지인의 이름을 빌리려는 경우입니다. 돈을 낸 사람과 등기 명의인이 다른 이 구조를 법은 명의신탁이라 부르고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 이를 금지합니다. 경매에서는 특히 문제가 큰데, 대법원 판례에 따르면 돈을 댄 사람이 아니라 낙찰 명의인이 소유권을 취득하기 때문입니다. 이 글은 경매 명의신탁의 효력과 제재, 부모 자금으로 자녀 명의 낙찰을 받을 때의 증여세, 그리고 대리입찰·공동입찰·법인 명의·증여라는 합법적 대안을 정리합니다.1. 명의신탁이란 무엇이고 부동산실명법은 ..