알짜경매 님의 블로그

경매 물건 광고나 대출 상담 안내에는 "경매 대출 90%"라는 표현이 자주 나옵니다. "경매 대출 90%"를 검색하는 분들이 확인하려는 것은 낙찰가의 90%까지 정말 대출이 되는지, 그 90%가 무엇의 90%인지, 내 소득과 물건에서는 실제로 얼마가 나오는지입니다. 결론부터 말하면 90%는 낙찰가 기준 상한이고, 실제 실행 한도는 감정가·시세 기준 LTV, 소득 기준 DSR, 방공제까지 네 가지 기준을 전부 적용한 뒤 가장 작은 금액으로 정해집니다. 이 글에서는 경락잔금대출 한도가 계산되는 순서와, 어떤 물건에서 낙찰가 90%에 가까운 금액이 나오고 어떤 물건에서는 60%대로 떨어지는지를 숫자로 정리합니다.90%는 무엇의 90%인가경락잔금대출은 낙찰자가 잔금(매각대금)을 내기 위해 받는 주택담보대출입니다..

아파트 경매 낙찰 후 경락잔금대출을 알아보면, 예상했던 한도보다 수천만원 적은 금액을 안내받는 경우가 있습니다. LTV(담보인정비율)로 계산한 금액에서 은행이 일정 금액을 빼고 대출해 주기 때문인데, 이때 빠지는 금액이 바로 방공제입니다. 잔금 계획이 방공제 하나로 틀어질 수 있으므로, 입찰 전에 개념과 금액을 알아둘 필요가 있습니다.방공제란?방공제(소액임차보증금 공제)는 은행이 주택담보대출·경락잔금대출의 한도를 계산할 때, 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금액을 미리 빼는 것을 말합니다. 정식 용어로는 "소액임차보증금 공제"이며, 방 개수를 기준으로 공제한다고 해서 실무에서 방공제라고 부릅니다.은행이 이렇게 하는 이유는 최우선변제 제도 때문입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인은 확정일자나 근저당..

아파트 경매 대출 최대한도는 입찰가를 정하기 전에 반드시 계산해봐야 하는 숫자입니다. 낙찰 후 대금납부 기한은 통상 한 달 남짓이라, 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 적게 나오면 잔금을 못 내고 입찰보증금을 잃을 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 경락잔금대출 한도가 어떤 기준으로 결정되는지, 방공제가 무엇인지, 입찰 전에 아파트 경매 대출 최대한도를 역산하는 방법을 정리합니다.한도를 결정하는 세 가지 기준경락잔금대출 한도는 금융기관마다 다르지만, 공통적으로 다음 세 가지 기준 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.기준내용비고낙찰가 기준낙찰가의 일정 비율 (통상 80~90%)금융기관·상품별로 비율이 다름시세(감정가) 기준 LTVKB시세·감정가 등에 지역별 LTV 상한을 적용한 금액규제지역 여부에 따라 상한이 달..