알짜경매 님의 블로그

낙찰받은 아파트의 잔금을 전세보증금으로 메우려는 계획은 자주 나오는 구조입니다. 매각허가결정이 확정되고 대금지급기한 통지서가 오면 낙찰자는 "잔금 전 전세"를 미리 놓아 보증금을 잔금일에 맞추려 하지만, 이 시점의 낙찰자는 아직 등기부상 소유자가 아닙니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득하므로, 잔금 전 임대차 계약은 소유권이 없는 사람이 임대인이 되는 계약이고, 임차인 입장에서는 전입·확정일자를 받아도 보증금 보호가 완전하지 않은 구간이 생깁니다. 이 글은 낙찰 후 전세 놓기를 잔금 전에 시도할 때 계약의 효력, 임차인이 지는 위험, 전세보증금으로 잔금을 내는 자금 흐름과 경락잔금대출 병행 시 생기는 충돌, 명도 완료 전 입주일 조정과 특약 문구를 순서대로 정..

경매로 아파트를 낙찰받은 뒤 직접 들어가 살지 않고 전세를 놓아 잔금 일부를 회수하거나 경락잔금대출을 갚으려는 경우가 많습니다. 그런데 낙찰 직후에는 아직 소유권이 없고, 잔금을 낸 뒤에도 등기부에 이름이 오르기까지 시간이 걸리며, 집에는 전 소유자나 임차인이 남아 있을 수 있습니다. 이 상태에서 전세 계약을 서두르면 임차인이 전세대출·보증보험을 받지 못해 계약이 깨지거나, 명도가 늦어져 입주일을 못 지키는 문제가 생깁니다. 이 글은 낙찰받은 아파트에 언제부터 전세를 놓을 수 있는지, 기존 점유자가 있을 때는 어떻게 되는지, 경락잔금대출과 전세보증금·보증보험을 어떻게 맞추는지, 계약 때 낙찰자가 지켜야 할 의무는 무엇인지를 정리합니다.정의 — 전세를 놓을 수 있는 시점임대차 계약은 소유자가 아니어도 체결..