부동산 경매 용어 : 확정일자 부여현황이란? 경매 입찰자가 임차인 확정일자·보증금을 확인하는 방법

"확정일자 부여현황"은 임차인이 언제 얼마의 보증금으로 확정일자를 받았는지 확정일자 부여기관에 기록된 정보입니다. 경매 입찰 전에 임차인 보증금과 확정일자를 알고 싶을 때 이 서류를 떠올리게 되는데, 입찰자가 열람할 수 있는지는 열람 가능자 범위에 달려 있습니다. 이 글은 그 범위와 입찰자가 대신 쓰는 자료를 정리합니다.

1. 확정일자 부여현황이란 — 근거 조문

주택임대차보호법 제3조의6은 확정일자 부여기관이 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등을 기록·관리하고, 이해관계인이나 임대차계약을 체결하려는 자의 요청이 있으면 정보를 제공하도록 정합니다. 시행령 제6조 제2항에 따라 요청할 수 있는 사항은 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간입니다. 이해관계인의 범위는 시행령 제5조가 정하며, 해당 주택의 임대인·임차인, 소유자, 등기기록상 권리자 중 법무부령으로 정하는 자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등이 여기에 해당합니다. 경매 입찰 예정자는 이 목록에 따로 들어 있지 않으므로, 열람 가능 여부는 확정일자 부여기관에 먼저 문의해야 합니다. 확정일자는 주택 소재지의 주민센터, 등기소, 지방법원, 공증인 등이 부여하므로 열람 요청도 부여기관별로 절차가 다를 수 있고, 요청서에는 열람 또는 출력물 교부 중 하나를 고릅니다. 확정일자 자체의 효력은 부동산 경매 용어 : 확정일자란? 우선변제권 발생 요건까지 정리에서 다룹니다.

2. 입찰자가 쓰는 자료 비교

자료	열람 가능자	확인 항목
확정일자 부여현황	임대인·임차인·소유자·등기부상 권리자 등 (입찰 예정자는 목록에 없음)	확정일자 부여일, 보증금·차임, 임대차기간
전입세대열람	주민센터 신청, 경매 참가자도 열람 가능 (주민등록법 시행규칙 제14조, 경매 대상 확인 자료 지참)	전입자, 전입일 (보증금 없음)
매각물건명세서	법원이 비치·공개	점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 (배당요구 시)
현황조사서	법원이 비치·공개	집행관이 조사한 점유 관계, 진술된 보증금

3. 확정일자 시점에 따른 인수 금액 — 가정값 예시

임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있어도, 확정일자 시점에 따라 배당 순위가 달라지고 미배당 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 대항력은 전입 시점, 우선변제 순위는 확정일자 시점으로 갈리기 때문에 두 날짜를 따로 보고 아래처럼 두 경우를 나눠 계산합니다. 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받지 못해 미배당액이 더 커질 수 있고, 대항력 요건 자체는 부동산 경매 용어 : 대항력이란?에서 확인합니다.

가정값 예시 (실제 사건과 무관)

· 임차인 보증금 2억원 (말소기준권리보다 먼저 전입, 배당요구 함), 말소기준 근저당 2억 5,000만원, 배당 재원 3억원

· 확정일자가 근저당보다 늦으면: 근저당 2억 5,000만원 먼저 배당, 임차인 5,000만원 배당, 낙찰자 인수 1억 5,000만원

· 확정일자가 근저당보다 빠르면: 임차인 2억원 먼저 배당, 근저당 1억원 배당, 낙찰자 인수 0원

4. 입찰자 관점 포인트

· 확정일자 부여현황을 열람할 수 있다고 전제하지 말고, 매각물건명세서에서 임차인의 전입일·확정일자·보증금을 먼저 확인합니다. 명세서 읽는 법은 부동산 경매 용어 : 매각물건명세서란? 입찰 전 확인할 서류 1순위에 있습니다.

· 배당요구를 하지 않은 임차인은 명세서에 보증금·확정일자가 비어 있을 수 있어, 전입세대열람으로 전입일을 별도로 확인합니다. 방법은 부동산 경매 용어 : 전입세대 열람이란? 발급 방법과 권리분석 활용까지에서 다룹니다.

· 서류로 확인되지 않는 임차인 정보는 최대 인수 금액으로 가정해 입찰가를 계산하고, 경매법원 사건기록의 문건접수내역에서 임차인 배당요구 접수 여부도 입찰 직전에 다시 봅니다. 서류 전체 순서는 경매 임차인 확인하는 법 : 전입세대 열람부터 매각물건명세서까지 정리에 있습니다.

확정일자 부여현황은 입찰 예정자에게 열람이 보장된 서류가 아니므로, 전입세대열람과 법원 비치 서류로 같은 정보를 좁혀 가는 것이 실무 경로입니다.

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