남양주 아파트 경매 물건 정리 (2026년 10월 5주차)

의정부지방법원 남양주지원 관할(남양주시·구리시·가평군)에서 이번 회차에 입찰할 수 있는 남양주 아파트 경매 물건을 정리했습니다. 알짜경매 기준 남양주지원 진행 아파트는 7건이고, 그중 제목 범위인 남양주시 물건은 5건, 매각기일은 5건 전부 11월 4일(수)입니다(구리시 갈매동 1건·가평군 가평읍 1건은 싣지 않았습니다). 동별로는 오남읍 2건(오남리), 호평동 1건, 별내동 1건, 진건읍 1건(용정리)이고, 유찰 분포는 1회 유찰 4건, 2회 유찰 1건입니다. 5건 전부 9월 4주차(9/24) 글에 신건 또는 1회 유찰로 실렸던 물건으로, 9월 30일 회차에서 유찰된 뒤 한 단계 저감된 가격으로 다시 나왔습니다. 알짜경매 기준 "권리 안전" 표시에 경고가 없는 물건은 3건(두산알프하임 108동 101호·별내푸르지오 5203동 304호·금호어울림 114동 1302호)이고, 나머지 2건은 무이익 표시에 대항력 임차인 인수부담 1억 2,150만원이 함께 붙은 진건주공2단지 201동 801호와 임차 보증금 1억 9,000만원이 배당요구 완료로 표시돼 배당 부족분만 인수하는 구조의 신우아이딜2차아파트 204동 101호입니다. 사건번호는 5건 모두 2026타경입니다.

전체 물건 (5건)

단지명	소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
두산알프하임 108동 101호 35평	남양주시 호평동	9억 8,100만원	6억 8,670만원 (70%)	1회	11/4 (수)
별내푸르지오 5203동 304호 26평	남양주시 별내동	6억 3,300만원	4억 4,310만원 (70%)	1회	11/4 (수)
금호어울림 114동 1302호 26평	남양주시 오남읍 오남리	3억 4,800만원	2억 4,360만원 (70%)	1회	11/4 (수)
진건주공2단지 201동 801호 15평	남양주시 진건읍 용정리	1억 9,900만원	1억 3,930만원 (70%)	1회	11/4 (수)
신우아이딜2차아파트 204동 101호 18평	남양주시 오남읍 오남리	2억 1,600만원	1억 5,120만원 (70%)	2회	11/4 (수)

※ 남양주지원은 유찰 시 최저매각가격이 직전 가격의 30%씩 저감됩니다(70% → 49% → 34.3% …). 1회 유찰 4건의 최저가는 감정가의 70%로 이 경로와 일치하지만, 2회 유찰로 표시된 신우아이딜2차아파트 204동 101호는 최저가가 감정가의 70%(1억 5,120만원)로 2회 유찰 기준(49%)과 맞지 않습니다. 기일변경·매각불허가·재매각처럼 저감 없이 회차만 넘어간 경우가 있었다는 뜻이므로 법원경매정보 기일내역에서 회차별 결과를 확인해야 하고, 유찰 횟수와 최저가 비율이 어긋나는 사유는 유찰 횟수·최저가 비율 불일치 글에서 정리했습니다. 표는 알짜경매 법원 목록 순서입니다. 5건의 감정가 합계는 23억 7,700만원, 최저가 합계는 16억 6,390만원입니다. 전용면적은 85㎡ 이하가 4건(그중 60㎡ 이하 2건), 85㎡ 초과가 1건(두산알프하임 101호 114.99㎡)입니다. 감정가가 가장 높은 물건은 호평동 두산알프하임 108동 101호 9억 8,100만원(1회 유찰, 최저가 6억 8,670만원, 1층), 가장 낮은 물건은 진건읍 용정리 진건주공2단지 201동 801호 1억 9,900만원(1회 유찰, 최저가 1억 3,930만원)입니다. 최저가를 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격은 두산알프하임 101호가 약 597만원으로 가장 높고 신우아이딜2차 101호가 약 252만원으로 가장 낮습니다. 남양주시는 10·15 대책(2025-10-15)의 규제지역(서울 전역·경기 15곳 — 2026년 7월 1일 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시 추가)에 들지 않아 경락잔금대출 LTV 70%가 적용되지만, 수도권이므로 6·27 대책의 금액 한도(시가 15억원 이하 6억원)와 6개월 전입 의무는 함께 적용됩니다. 같은 법원 관할인 구리시는 7월 1일부터 규제지역이어서 LTV 40%가 적용되므로, 구리 물건은 기준이 다릅니다.

주목 물건 1 — 별내푸르지오 5203동 304호 26평 (1회 유찰, 70%)

남양주시 별내동 871 · 감정가 6억 3,300만원 → 최저가 4억 4,310만원 (70%) · 매각기일 11/4 (수) · 2026타경20738

5203동 3층 304호, 전용 84.97㎡(26평형)입니다. 9월 4주차 글에서 신건(6억 3,300만원)으로 실렸던 물건이 9월 30일 회차에서 유찰돼 70%로 내려왔습니다. 권리 안전 표시가 붙은 3건 가운데 ㎡당 가격은 약 521만원으로 두산알프하임 101호(약 597만원) 다음이고, 입찰보증금은 4,431만원, 이번 회차에서 유찰되면 다음 회차 최저가는 약 3억 1,017만원(49%)입니다. 낙찰가가 4억 4,310만원이면 LTV 70%는 약 3억 1,017만원으로 수도권 금액 한도 6억원 안에 들어 한도의 영향을 받지 않습니다. 1회 유찰 가격이 같은 단지 같은 평형의 최근 실거래가 대비 어느 위치인지 감정평가서의 거래사례 비교표와 대조해 입찰가를 정해야 합니다.

주목 물건 2 — 금호어울림 114동 1302호 26평 (1회 유찰, 70%)

남양주시 오남읍 오남리 464 · 감정가 3억 4,800만원 → 최저가 2억 4,360만원 (70%) · 매각기일 11/4 (수) · 2026타경20723

114동 13층 1302호, 전용 84.97㎡(26평형)입니다. 권리 안전 표시가 붙은 3건 가운데 최저가(2억 4,360만원)와 ㎡당 가격(약 287만원)이 가장 낮고, 입찰보증금은 2,436만원, 이번 회차에서 유찰되면 다음 회차 최저가는 약 1억 7,052만원(49%)입니다. 9월 4주차 글에서는 신건(3억 4,800만원)에 무이익 표시가 붙어 있었는데 유찰로 30% 저감되면서 이번 목록에서는 권리 안전 표시만 남았습니다. 같은 오남읍 오남리의 신우아이딜2차아파트 204동 101호(1층, 전용 59.96㎡, 1억 5,120만원)는 임차 보증금 1억 9,000만원이 배당요구 완료로 표시돼 성격이 다릅니다(아래 입찰 전 확인할 것 참조).

주목 물건 3 — 두산알프하임 108동 101호 35평 (1회 유찰, 70%)

남양주시 호평동 730 · 감정가 9억 8,100만원 → 최저가 6억 8,670만원 (70%) · 매각기일 11/4 (수) · 2026타경20751

108동 1층 101호, 전용 114.99㎡(35평형)입니다. 5건 중 감정가·최저가·㎡당 가격(약 597만원)이 모두 가장 높고, 입찰보증금은 6,867만원, 이번 회차에서 유찰되면 다음 회차 최저가는 약 4억 8,069만원(49%)입니다. 9월 4주차 글에서는 신건(9억 8,100만원)에 무이익 표시가 함께 붙어 있었는데 이번 목록에서는 권리 안전 표시만 남았습니다. 낙찰가가 6억 8,670만원이면 LTV 70%는 약 4억 8,069만원으로 6억원 한도 안에 들지만, 전용 85㎡를 넘어 취득세에 농어촌특별세(0.2%)가 붙고 1층이므로 같은 단지 1층 거래사례와 대조해야 합니다. 대형 평형에서 달라지는 세금·관리비·시세 조사 기준은 대형 평형 아파트 경매 글에서, 층별 감정가 차이를 읽는 방법은 1층·탑층 아파트 경매 글에서 다뤘습니다.

입찰 전 확인할 것

진건읍 용정리 진건주공2단지 201동 801호(15평형, 8층, 1회 유찰 1억 3,930만원)는 이번 목록에서 대항력 임차인 2명의 인수부담 1억 2,150만원이 붙어 실질 취득가가 2억 6,080만원으로 감정가 1억 9,900만원을 넘는 것으로 표시됩니다. 9월 4주차 글에서는 같은 금액이 배당요구 완료로 실렸던 물건이므로, 배당요구가 철회됐는지 또는 배당으로 회수되지 못하는 부분이 생긴 것인지 매각물건명세서와 문건접수내역에서 확인해야 합니다. 인수 금액이 최저가와 비슷한 규모라 유찰로 최저가가 내려가도 실질 취득가는 그만큼 줄지 않고, 인수 보증금을 더한 실질 취득가 계산은 인수보증금 글에서, 대항력 요건은 대항력 있는 임차인 글에서 정리했습니다.

오남읍 오남리 신우아이딜2차아파트 204동 101호(18평형, 1층, 2회 유찰 1억 5,120만원)는 임차 보증금 1억 9,000만원이 배당요구 완료로 표시돼 매각대금에서 우선 배당될 것으로 예상되지만, 최저가(1억 5,120만원)가 보증금(1억 9,000만원)보다 낮아 낙찰가가 보증금에 못 미치면 배당 부족분을 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 알짜경매는 이 물건에 최저가와 보증금을 더한 3억 4,120만원이 감정가(2억 1,600만원)를 넘는다는 무이익 표시를 붙였습니다. 두 물건 모두 임차인이 배당받고 나가는 경우라도 명도확인서를 써주는 시점과 배당기일까지의 일정을 미리 정해 두어야 하고, 배당받는 임차인에게 명도확인서를 써주는 요건은 명도확인서 글에서 정리했습니다.

5건 전부 매각기일이 11월 4일(수)로 발행일 기준 6일 뒤이므로, 입찰 당일 아침 법원경매정보 기일내역과 문건접수내역에서 변경·취하 여부를 다시 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 남양주시는 비규제 수도권이어서 경락잔금대출 LTV 70%에 6억원 한도와 6개월 전입 의무가 함께 적용되고, 1주택자는 기존 주택 처분 약정이 붙을 수 있다는 점은 10·15 대책 글과 경락잔금대출 전입 의무 글에서 정리했습니다.

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