경매로 아파트를 낙찰받으면 취득세와 재산세는 바로 떠올리지만, 종합부동산세는 "비싼 집 가진 사람이 내는 세금"으로 넘기기 쉽습니다. 그런데 이미 집이 한 채 있는 사람이 경매로 한 채를 더 사면 두 집의 공시가격이 합산돼 기본공제 9억원을 넘는 순간 종부세 납세의무가 생기고, 세율도 2주택 이하와 3주택 이상이 다릅니다. 반대로 무주택자가 낙찰받은 집 한 채는 공시가격 12억원까지 종부세가 없습니다. 이 글은 경매 낙찰 아파트 종합부동산세가 누구에게, 언제부터, 얼마나 붙는지를 과세기준일 6월 1일과 잔금일의 관계, 기본공제와 공정시장가액비율, 주택 수별 세율, 1세대 1주택 특례, 주택 수에서 빼 주는 예외 순으로 정리합니다. 같은 과세기준일을 쓰는 재산세는 경매 낙찰 아파트 재산세, 누가 내야 할까? 6월 1일 과세기준일과 잔금 완납일 기준 정리에서, 세목별 주택 수 산정은 경매로 낙찰받은 아파트는 몇 번째 주택일까? 취득세·양도세·대출·청약 기준별 주택 수 산정과 분양권·오피스텔 포함 여부 정리에서 다뤘습니다.
1. 종합부동산세란 — 재산세 위에 얹히는 국세
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별(인별)로 합산해, 일정 금액을 넘는 부분에 대해 국가가 걷는 세금입니다(종합부동산세법 제7조). 지방세인 재산세를 먼저 내고, 그 위에 고가·다주택 보유분에 국세를 한 번 더 매기는 구조라서 재산세로 이미 낸 부분은 종부세에서 공제합니다. 납세의무자는 과세기준일 현재 재산세 납세의무자, 즉 6월 1일 기준 사실상 소유자입니다. 세대 합산이 아니라 인별 합산이므로 부부가 각자 명의로 집을 갖고 있으면 각자 계산하고, 각자 9억원씩 공제받습니다.
경매에서 소유권은 민사집행법 제135조에 따라 매각대금을 완납한 때 넘어옵니다. 등기 촉탁이 며칠 늦어도 기준은 잔금 완납일입니다. 따라서 5월 31일에 잔금을 내면 그해 6월 1일의 소유자는 낙찰자이고 그해 재산세와 종부세를 낙찰자가 냅니다. 6월 2일에 잔금을 내면 그해 보유세는 전 소유자(채무자) 몫이고, 낙찰자의 첫 종부세는 다음 해부터입니다. 대금지급기한이 5월 말~6월 초에 걸쳐 있으면 며칠 차이로 1년 치 보유세가 갈리므로 납부일을 정할 때 이 날짜를 봐야 합니다.
2. 계산 구조 — 공제·비율·세율 순서
① 인별 주택 공시가격 합계
↓
② − 기본공제 9억원 (1세대 1주택 단독명의는 12억원)
↓
③ × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
↓
④ × 세율 (2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 과세표준 12억원 초과분 2.0~5.0%)
↓
⑤ − 재산세 중복분 공제 → 세부담 상한(전년 대비 150%) 적용 → 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)
↓
⑥ 12월 1일~15일 납부 (250만원 초과 시 6개월 분납 가능)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
기준이 되는 금액은 낙찰가도 감정가도 아닌 공시가격입니다. 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 동·호수별로 조회되는 그해 4월 말 공시 금액이고, 낙찰가가 공시가격보다 낮아도 종부세는 공시가격으로 계산합니다. 누진세율이므로 과세표준 5억원이면 3억원까지 0.5%, 나머지 2억원은 0.7%로 구간별로 나눠 계산합니다.
3. 가상 사례 세 가지
| 사례 | 보유 주택 공시가격 | 공제 후 × 60% | 세율 적용 (재산세 공제 전) |
| A. 무주택자가 공시 6억원 아파트 낙찰 | 6억원 (1주택) | 12억원 공제 → 0 | 종부세 없음 |
| B. 공시 8억원 1주택자가 공시 6억원 아파트 낙찰 | 14억원 (2주택) | (14 − 9) × 60% = 3억원 | 3억원 × 0.5% = 150만원 |
| C. 공시 합계 15억원 2주택자가 공시 6억원 아파트 낙찰 | 21억원 (3주택) | (21 − 9) × 60% = 7.2억원 | 3억 × 0.5% + 3억 × 0.7% + 1.2억 × 1.0% = 480만원 |
사례 C는 3주택이지만 과세표준이 12억원 이하라 중과 구간(2.0% 이상)에 들어가지 않습니다. 3주택 이상 중과세율은 과세표준 12억원을 넘는 부분부터 적용되므로, 공시가격 합계가 대략 29억원을 넘어야 중과 구간이 시작됩니다. 표의 금액은 재산세 중복분 공제와 세부담 상한을 반영하기 전 값이고, 실제 고지액은 여기서 재산세로 이미 낸 부분을 뺀 금액에 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 더해집니다.
4. 주택 수에서 빼 주거나 합산하지 않는 경우
종부세는 "몇 주택이냐"에 따라 공제액(9억 vs 12억)과 세율표가 달라지므로, 낙찰받은 집이 주택 수에 들어가는지, 기존 집이 빠지는지가 금액을 좌우합니다. 경매 낙찰자와 관련이 깊은 예외는 다음과 같습니다.
| 구분 | 요건 | 효과 |
| 일시적 2주택 | 1주택자가 새 집(낙찰 포함)을 취득한 뒤 3년 안에 종전 주택 양도 | 신청 시 1세대 1주택자로 보아 12억 공제·세액공제 적용 (새 집은 합산) |
| 상속주택 | 상속 후 5년 이내, 또는 지분 40% 이하, 또는 지분 공시가격 6억(비수도권 3억) 이하 | 주택 수 제외 (가액은 합산) |
| 지방 저가주택 | 수도권·광역시·특별자치시 밖, 공시가격 4억원 이하 주택 1채 (2025년 귀속분부터, 종전 3억원) | 1세대 1주택자가 추가 보유해도 주택 수 제외 |
| 합산배제 임대주택 | 임대사업자 등록 + 임대 개시 시 공시가격 기준 등 요건 충족 (아파트는 신규 등록 불가) | 과세 대상에서 제외 (9월 16~30일 합산배제 신고) |
| 부부 공동명의 1주택 | 1주택을 부부가 공동 소유 | 각자 9억씩 18억 공제 또는 1세대 1주택 특례(12억 + 세액공제) 중 선택 신청 |
지방 저가주택 특례는 경매 낙찰자와 맞닿는 부분이 큽니다. 서울에 집 한 채가 있는 사람이 비수도권 지방법원 관할의 공시가격 4억원 이하 아파트를 낙찰받으면, 종부세에서는 여전히 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 유지합니다. 다만 이 특례는 종부세에만 있는 것이고, 취득세 중과나 양도세 비과세 판정의 주택 수는 각각 기준이 다릅니다(경매 취득세 중과 정리 : 다주택자·법인 낙찰 시 세율표와 중과 제외 사례, 경매로 산 아파트 1세대 1주택 비과세 받으려면? 보유·거주 2년 기산일(대금 완납일)·조정대상지역 거주 요건·일시적 2주택 처분기한 정리).
5. 1세대 1주택 세액공제 — 보유기간 기산일은 잔금일
1세대 1주택 단독명의자는 산출세액에서 고령자 공제(만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합쳐 최대 80%까지 뺍니다. 장기보유 기간은 취득일부터 세므로, 경매 낙찰 주택은 매각대금 완납일이 기산일입니다. 등기일이나 낙찰일이 아닙니다. 경매로 산 집에 오래 살 계획이라면 잔금일 기록을 남겨 두면 됩니다.
6. 입찰 전 확인 순서
첫째, 입찰 전에 낙찰 대상 아파트의 공시가격을 공시가격알리미에서 동·호수로 조회하고, 본인(배우자는 별도) 명의 기존 주택의 공시가격을 더해 9억원(또는 12억원)을 넘는지 봅니다. 둘째, 넘는다면 2주택 세율표로 대략의 연간 금액을 계산해 보유 비용에 넣습니다. 셋째, 대금지급기한이 5월 말~6월 초에 걸리면 잔금일을 6월 1일 이후로 정할 수 있는지, 그 경우 그해 보유세는 전 소유자 부담이 된다는 점을 확인합니다. 넷째, 지방 저가주택·일시적 2주택에 해당하면 9월 16일~30일 특례 신청 기간을 챙기고, 부부 공동명의 1주택이면 두 방식 중 유리한 쪽을 같은 기간에 신청합니다. 다섯째, 12월 고지서가 오면 공시가격·주택 수·공제 적용이 맞는지 홈택스에서 산출 내역을 확인하고, 250만원이 넘으면 분납을 신청할 수 있습니다.
정리
경매 낙찰 아파트의 종부세는 6월 1일 기준 소유자가 내고, 소유권은 잔금 완납일에 넘어오므로 잔금일이 6월 1일 전후인지가 그해 납세의무를 가릅니다. 인별 공시가격 합계에서 9억원(1세대 1주택 12억원)을 빼고 60%를 곱한 과세표준에 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 12억 초과분 2.0~5.0%의 세율을 적용하며, 지방 저가주택·일시적 2주택·상속주택은 주택 수에서 빠집니다. 공시가격 조회와 주택 수 판정을 입찰 전에 끝내 두는 것이 순서입니다.
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