낙찰받은 아파트 전세·월세 놓을 때 주택임대차 신고 : 신고 대상·30일 기한·과태료·확정일자 자동 부여와 기존 임차인 재계약 신고까지 정리
경매로 아파트를 낙찰받아 매각대금을 완납하면 소유권이 낙찰자에게 넘어오고, 실거주하지 않을 경우 새 임차인을 들이거나 살고 있던 임차인과 다시 계약을 맺게 됩니다. 이때 일반 매매로 산 집과 똑같이 적용되는 의무가 주택임대차 신고(흔히 전월세 신고제)입니다. 2021년 6월 1일부터 시행됐고, 4년간 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나 2025년 6월 1일 이후 체결분부터는 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 이 글은 낙찰자가 임대인이 되는 상황을 기준으로 신고 근거·대상·기한·방법, 신고와 함께 부여되는 확정일자, 과태료, 변경·갱신 신고, 그리고 경매 특유의 포인트(기존 임차인 재계약·경락잔금대출 조건·임대사업자)를 법령 조문 기준으로 정리합니다. 임대를 놓을 수 있는 시점과 기존 점유자 처리는 낙찰받은 아파트 전세 놓기 : 계약 가능 시점·기존 임차인·경락잔금대출과 보증보험까지 정리에서, 기존 임차인과 재계약하는 구조는 경매 낙찰 후 세입자와 재계약, 가능할까? 명도 대신 임대차 유지하기에서 다뤘습니다.
1. 근거 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2
주택임대차 신고의 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)입니다. 같은 법 제6조의3은 변경·해제 신고, 제6조의4는 공동 신고의 간주와 신고 절차, 제6조의5는 다른 법률에 따른 신고와의 관계(확정일자 부여 의제, 전입신고·민간임대주택 신고와의 중복 처리)를 정합니다. 신고 지역·금액 기준은 같은 법 시행령(제4조의3)에, 신고서 양식과 제출 서류는 시행규칙에 있습니다.
신고 대상이 되는 임대차는 주택임대차보호법 제2조의 주택(주거용 건물)에 대한 임대차이며, 아파트·연립·다세대·단독·다가구는 물론 주거 목적으로 쓰는 오피스텔도 포함됩니다. 신고 의무자는 임대인과 임차인 양쪽이고, 신고 접수는 주택 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 받되 실제 창구는 읍·면·동 주민센터(또는 출장소)에 위임돼 있습니다.
2. 신고 대상·기한·방법
신고 대상은 지역과 금액 두 기준을 모두 충족하는 계약입니다. 시행령이 정하는 신고 지역은 특별자치시(세종)·특별자치도(제주 등)·시·구 전역과, 광역시 및 경기도 관할의 군입니다. 그 밖의 도(강원·충청·전라·경상)의 군 지역은 제외됩니다. 금액 기준은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과이며, 둘 중 하나만 넘어도 대상입니다.
| 항목 | 기준 | 근거 |
| 신고 지역 | 수도권 전역(서울·경기·인천, 경기도 군 포함), 광역시(군 포함), 세종, 제주, 각 도의 시 지역. 도의 군 지역은 제외 | 법 제6조의2 제1항, 시행령 제4조의3 |
| 금액 기준 | 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 (하나만 넘어도 대상) | 시행령 제4조의3 |
| 대상 계약 | 2021년 6월 1일 이후 체결한 신규 계약, 보증금·차임이 바뀐 갱신 계약 | 법 부칙, 제6조의2·제6조의3 |
| 신고 기한 | 계약 체결일부터 30일 이내 (잔금일·입주일 기준이 아님) | 법 제6조의2 제1항 |
| 신고 의무자 | 임대인·임차인 공동 신고. 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고한 것으로 간주되고, 계약서 제출 시 단독 신고 가능 | 법 제6조의2 제1항·제3항, 제6조의4 |
| 신고 방법 | 주택 소재지 읍·면·동 주민센터 방문, 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 온라인 신고(공동인증서 등 본인 인증) | 법 제6조의2, 시행규칙 |
| 제출 서류 | 주택 임대차 계약 신고서(양 당사자 서명·날인) 또는 임대차계약서. 공인중개사가 대리 신고 가능 | 시행규칙 |
기한의 기산점은 계약 체결일입니다. 계약서 작성일이 기준이고, 계약서를 쓰지 않고 가계약금 입금으로 계약이 성립한 경우에는 그 성립일이 기산점이 됩니다. 잔금을 받거나 임차인이 입주하는 날이 아니므로, 계약 후 입주까지 한 달 이상 남아 있는 전세 계약에서는 입주 전에 신고 기한이 먼저 도래합니다.
신고가 접수되면 신고필증이 발급되고, 온라인 신고의 경우 시스템에서 바로 출력할 수 있습니다. 임대인이 신고할 때 계약서를 첨부하면 임차인의 별도 서명 없이 단독 신고가 가능하고, 임차인이 전입신고를 하면서 임대차계약서를 제출하면 제6조의5에 따라 임대차 신고까지 한 것으로 봅니다. 따라서 실무에서는 임차인이 전입신고와 함께 처리하는 경우가 많지만, 신고 의무 자체는 임대인에게도 있으므로 임차인이 기한 안에 신고했는지를 임대인이 확인해야 과태료를 피할 수 있습니다.
3. 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다
제6조의5는 주택임대차 신고가 접수되면 주택임대차보호법 제3조의6에 따른 확정일자가 부여된 것으로 본다고 정합니다(임대차계약서를 제출한 경우). 신고필증에 확정일자 번호가 함께 표시되므로 임차인이 주민센터나 인터넷등기소에서 따로 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 확정일자는 전입신고·점유와 결합해 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2 제2항)을 만드는 요건이므로, 신고 제도는 임차인 보호 장치를 자동으로 붙여 주는 효과가 있습니다. 확정일자의 효력과 요건은 부동산 경매 용어 : 확정일자란? 우선변제권 발생 요건까지 정리에서, 대항력의 발생 시점은 부동산 경매 용어 : 전입신고란? 대항력 발생 시점까지 정리에서 다뤘습니다.
신고 대상이 아닌 계약(보증금 6천만원 이하·월세 30만원 이하, 또는 도의 군 지역)은 확정일자가 자동으로 붙지 않으므로 임차인이 종전 방식대로 직접 받아야 합니다. 또 신고 의제로 부여되는 확정일자의 날짜는 신고 접수일이지 계약일이 아닙니다. 계약 후 신고를 미루면 그 기간만큼 확정일자가 늦어지고, 그 사이에 다른 담보권이 설정되면 임차인의 배당 순위가 밀립니다.
4. 과태료 — 계도기간 종료와 금액 하향
제6조의2·제6조의3의 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 같은 법 제28조에 따라 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 구체적 금액은 시행령 별표에서 계약금액과 지연 기간에 따라 구간별로 정하며, 부과 주체는 시장·군수·구청장입니다.
| 구분 | 내용 |
| 시행일 | 2021년 6월 1일 (이후 체결 계약부터 적용) |
| 계도기간 | 2021년 6월 1일 ~ 2025년 5월 31일 (당초 1년에서 세 차례 연장, 총 4년). 이 기간 체결 계약의 미신고에는 과태료 미부과 |
| 과태료 부과 개시 | 2025년 6월 1일 이후 체결 계약분부터 미신고·지연·거짓 신고에 부과 |
| 미신고·지연 신고 | 계약금액·지연 기간 구간에 따라 2만원 ~ 30만원 (종전 4만원 ~ 100만원에서 시행령 개정으로 하향) |
| 거짓 신고 | 100만원 |
| 부과 대상 | 신고 의무자인 임대인·임차인 각각 (공동 신고 의무이므로 양쪽 모두 대상이 될 수 있음) |
미신고 과태료 구간의 정확한 금액은 시행령 별표(과태료 부과 기준)에서 계약금액 구간과 지연 기간(3개월 이하·6개월 이하·1년 이하·1년 초과 등)을 교차해 정하므로, 실제 부과 금액은 시행령 별표와 국토교통부 안내 기준으로 확인합니다. 2025년 6월 1일 이전에 체결한 계약은 계도기간 적용분이어서 뒤늦게 신고하더라도 과태료 대상이 아니라는 것이 국토교통부의 안내입니다.
5. 변경·해제 신고와 갱신 시 신고 여부
제6조의3은 신고한 임대차 계약의 보증금·차임 등 계약 내용이 변경되거나 계약이 해제된 경우 변경·해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고하도록 정합니다. 갱신 계약은 보증금·차임이 바뀌었는지에 따라 갈립니다.
· 보증금·차임 변동 없는 갱신 — 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)이나 같은 조건으로 다시 쓴 갱신 계약은 신고 대상이 아닙니다. 계약 기간만 연장되는 것이어서 신고할 변경 내용이 없기 때문입니다.
· 보증금·차임이 바뀐 갱신 — 신고 대상입니다. 신고서에 갱신 계약임을 표시하고, 계약갱신요구권(주택임대차보호법 제6조의3) 행사 여부를 함께 기재합니다. 종전 계약이 신고제 시행 전(2021년 5월 31일 이전) 계약이라 신고된 적이 없더라도, 금액이 바뀐 갱신 계약은 새로 신고합니다.
· 계약 해제 — 신고한 계약이 입주 전에 해제되면 해제 신고를 합니다. 기간 만료로 끝나는 통상의 종료는 신고 대상이 아닙니다.
임대인이 바뀌는 것(매매·경매로 소유권 이전)은 임차인의 임대차 조건이 그대로 이어지는 한 변경 신고 대상이 아니라는 것이 국토교통부 안내입니다. 다만 소유권 이전을 계기로 보증금·차임·기간을 새로 정해 계약서를 다시 쓰면 그것은 변경 또는 신규 신고 대상이 됩니다. 낙찰받은 집에서 바로 이 지점이 문제가 되므로 아래에서 따로 정리합니다.
6. 경매 특유 포인트 — 기존 임차인 재계약·대출 조건·임대사업자
① 대금 완납 후 체결하는 계약은 전부 신규 신고 대상입니다. 낙찰자는 민사집행법 제135조에 따라 매각대금을 완납한 때 소유권을 취득하므로, 임대차 계약은 완납 이후에 임대인 자격으로 체결하게 됩니다. 완납 전에 체결한 계약은 아직 소유자가 아닌 상태의 계약이어서 임대인 명의와 소유권이 불일치하고, 신고서의 임대인란도 등기부와 맞지 않게 됩니다. 계약 체결 시점을 완납일 이후로 잡고, 그날부터 30일 안에 신고합니다.
② 기존 임차인과 새로 계약하는 경우도 신규 신고입니다. 명도 대신 살고 있던 임차인과 임대차를 이어가기로 할 때, 배당을 받고 종전 임대차가 종료된 임차인(대항력 없는 후순위 임차인, 배당요구로 임대차를 종료한 선순위 임차인)과는 새 계약을 체결합니다. 이는 전 소유자와 임차인 사이의 종전 계약과 별개의 새 계약이므로, 전 소유자 명의로 신고돼 있던 내용이 낙찰자에게 승계되는 것이 아니라 낙찰자가 임대인으로서 처음부터 다시 신고합니다. 보증금과 차임이 종전과 같더라도 당사자가 바뀐 새 계약이므로 같습니다. 임차인은 이 신고로 새 확정일자를 받게 되고, 종전 우선변제권은 종전 임대차의 종료로 소멸한 상태이므로 새 확정일자가 임차인의 순위 기준이 됩니다. 재계약의 구조와 보증금 상계 문제는 경매 낙찰 후 세입자와 재계약, 가능할까? 명도 대신 임대차 유지하기에서 다뤘습니다.
③ 임대인 지위를 승계한 경우는 다릅니다. 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 낙찰자가 임대인 지위를 그대로 승계하므로, 종전 계약이 조건 변경 없이 이어집니다. 이 경우 새 계약이 아니어서 신고 대상이 아니고, 임대인 변경도 변경 신고 사항이 아닙니다. 다만 이 임차인과 보증금·차임·기간을 새로 정해 계약서를 다시 쓰면 그 시점에 신고 대상이 됩니다. 승계된 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 금액 변동 여부에 따라 5번의 기준이 적용됩니다. 승계 구조는 부동산 경매 용어 : 계약갱신요구권이란? 낙찰받은 집 임차인이 갱신을 요구하면 어떻게 될까에서 정리했습니다.
④ 경락잔금대출 약정의 임대 제한 조건을 먼저 확인합니다. 경락잔금대출은 은행이 1순위 근저당을 잡으면서 실행되는데, 상당수 은행이 모기지신용보험(MCI)·모기지신용보증(MCG) 가입이나 방공제 적용을 전제로 세대원 외 전입 금지, 임대 시 사전 고지 같은 조건을 약정에 넣습니다. 임대차 신고 자체가 은행에 통보되는 것은 아니지만, 신고로 확정일자가 부여되고 임차인이 전입하면 은행 입장에서는 근저당보다 후순위라도 소액임차인 최우선변제(주택임대차보호법 제8조)가 붙는 임차인이 생기는 것이므로 약정 위반으로 기한이익 상실 사유가 될 수 있습니다. 임대를 놓기 전에 대출 약정서의 임대 관련 조항을 확인하고, 고지 의무가 있으면 은행에 알린 뒤 계약합니다. 대출 절차는 경락잔금대출 신청 절차와 필요 서류 총정리 : 낙찰 다음 날 은행 상담부터 잔금일 실행까지 순서와 기간에서 정리했습니다.
⑤ 임대사업자로 등록했다면 중복 신고 규정을 확인합니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대사업자는 같은 법 제46조에 따라 임대차계약 신고(표준임대차계약서 첨부, 체결일부터 3개월 이내)를 해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5는 공공주택 특별법·민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대차계약 신고를 한 경우 주택임대차 신고를 한 것으로 보도록 정하므로, 두 신고를 모두 할 필요는 없습니다. 다만 민간임대주택법상 신고 기한(3개월)이 주택임대차 신고 기한(30일)보다 길어서, 민간임대주택법 신고를 30일 이후에 하면 그 사이 주택임대차 신고 기한을 넘긴 것이 되는지는 국토교통부·렌트홈 안내 기준으로 확인합니다. 낙찰받은 집이 전 소유자의 등록임대주택이었던 경우의 지위 승계 문제는 임대사업자 등록 아파트가 경매로 나왔다면? 등록임대주택 낙찰 시 임대 의무 승계 여부·임대보증금 보증·임차인 보호 정리에서 다뤘습니다.
7. 신고 흐름 — 완납부터 신고필증까지
① 매각대금 완납 → 소유권 취득 — 민사집행법 제135조. 완납 당일 등기촉탁 신청, 인도명령 신청 등 완납 후 절차를 진행. 임대 목적이면 경락잔금대출 약정의 임대 제한 조항을 이 단계에서 확인
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② 임대차 계약 체결 — 신규 임차인 또는 기존 임차인과 낙찰자 명의로 계약서 작성. 임대인란에는 등기부상 소유자(낙찰자) 기재. 소유권이전등기가 아직 안 됐으면 매각대금 완납증명원으로 소유권 취득을 소명. 이 날이 30일 기산점
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③ 주택임대차 신고 (체결일부터 30일 이내) — 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 온라인. 임대인·임차인 중 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고 간주. 임차인이 전입신고 시 계약서를 제출하면 신고 의제
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④ 신고필증 발급 → 확정일자 자동 부여 — 신고 접수일 기준으로 확정일자 의제(제6조의5). 임차인은 전입신고·점유를 갖추면 다음 날 0시부터 대항력, 확정일자와 결합해 우선변제권 확보
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⑤ 이후 변경·해제 시 30일 이내 변경·해제 신고 — 보증금·차임 변동 갱신은 신고, 변동 없는 갱신은 신고 불요
②에서 소유권이전등기 완료 전에 계약을 체결하는 경우, 등기부에는 아직 전 소유자 이름이 남아 있어 임차인이 임대인 확인을 요구할 수 있습니다. 매각허가결정 정본과 매각대금 완납증명원이 소유권 취득을 증명하는 서류이고, 온라인 신고 시스템에서는 임대인의 소유권을 별도 심사하지 않지만 주민센터 창구에서는 확인을 요청할 수 있으므로 함께 지참합니다. 완납 후 절차 전체는 경매 잔금 납부 후 해야 할 일 순서 : 소유권이전등기 촉탁·인도명령 신청·취득세 60일·관리비 정산·배당기일까지 체크리스트에서 정리했습니다.
8. 임대인(낙찰자)이 신고하지 않았을 때의 불이익
· 과태료 — 2025년 6월 1일 이후 체결 계약은 미신고·지연 시 2만원~30만원, 거짓 신고 시 100만원(시행령 별표 기준). 임대인·임차인 각각에게 부과될 수 있습니다.
· 임차인의 확정일자 — 신고가 없으면 확정일자 의제도 없습니다. 다만 임차인은 신고와 무관하게 주민센터·인터넷등기소에서 직접 확정일자를 받을 수 있으므로, 임대인의 미신고가 임차인의 우선변제권을 막는 것은 아닙니다. 임대인 입장에서는 임차인이 직접 확정일자를 받으면서 신고까지 함께 하는 경우가 많아, 임차인 쪽 신고로 임대인의 신고 의무도 이행된 것이 됩니다.
· 신고 자료의 활용 — 신고된 임대차 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 전월세 실거래 자료로 공개되고, 관련 법령에 따라 과세 자료로 제공될 수 있습니다. 국토교통부는 신고제 도입 취지가 임대차 시장 정보 투명화이며 과세 목적이 아니라고 안내해 왔으나, 주택임대소득 신고 의무는 신고제와 별개로 소득세법에 따라 적용됩니다.
· 보증보험·대출 — 전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF) 가입 시 확정일자가 찍힌 계약서를 요구하므로, 신고필증(확정일자 번호 포함)이 그 역할을 합니다. 임차인의 전세대출 심사에서도 같습니다.
입찰자 관점 포인트
첫째, 임대 목적 입찰이면 대출 약정과 신고 의무를 같이 봅니다. 낙찰 후 임대를 놓을 계획이라면 경락잔금대출 상담 단계에서 임대 가능 여부와 MCI·방공제 조건을 확인하고, 임대차 신고로 확정일자가 붙는 임차인이 생기는 것을 은행이 허용하는지 약정서로 확인합니다. 임대 제한 조건이 있는 대출을 받고 임대를 놓으면 신고 여부와 무관하게 약정 위반이 됩니다.
둘째, 기존 임차인과 이어갈 때는 "승계"인지 "새 계약"인지 먼저 구분합니다. 배당요구 없는 대항력 임차인은 지위 승계라 신고 대상이 아니고, 배당받고 종전 임대차가 끝난 임차인과의 재계약은 새 계약이라 30일 내 신고 대상입니다. 어느 쪽인지는 매각물건명세서의 배당요구 여부와 전입일·말소기준권리 선후로 입찰 전에 판단할 수 있습니다.
셋째, 계약 체결일을 완납일 이후로 잡고 30일 기한을 계약일 기준으로 셉니다. 완납 전 계약은 임대인 명의가 등기부와 맞지 않고, 신고 기한은 잔금일·입주일이 아니라 계약서 작성일부터 시작합니다. 계약 후 입주까지 기간이 길면 입주 전에 기한이 먼저 끝나므로, 계약 당일 온라인으로 신고를 마치는 것이 기한 관리에서 가장 단순한 방법입니다.
정리
주택임대차 신고는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 따라 수도권 전역·광역시·세종·제주·도의 시 지역(도의 군 제외)에서 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 임대차 계약을 체결일부터 30일 이내에 임대인·임차인이 공동으로(한쪽이 계약서를 첨부하면 공동 신고 간주) 주민센터 또는 부동산거래관리시스템에 신고하는 제도입니다. 신고가 접수되면 제6조의5에 따라 주택임대차보호법 제3조의6의 확정일자가 접수일 기준으로 부여된 것으로 보며, 2021년 6월 1일 시행 후 4년의 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나 2025년 6월 1일 이후 체결분부터 미신고·지연 2만원~30만원, 거짓 신고 100만원의 과태료가 부과됩니다(구간별 금액은 시행령 별표 기준). 보증금·차임이 바뀐 갱신은 신고 대상이고 변동 없는 갱신·묵시적 갱신은 대상이 아닙니다. 경매에서는 매각대금 완납으로 소유권을 취득한 뒤 체결하는 계약이 전부 신규 신고 대상이며, 배당받고 종전 임대차가 끝난 기존 임차인과의 재계약도 전 소유자의 신고가 승계되는 것이 아니라 낙찰자 명의로 다시 신고합니다. 배당요구 없는 대항력 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제4항의 지위 승계라 조건 변경 없는 한 신고 대상이 아닙니다. 경락잔금대출의 임대 제한 약정은 신고와 별개로 먼저 확인하고, 등록임대사업자는 민간임대주택법상 신고로 주택임대차 신고가 의제되는 제6조의5 규정과 기한 차이를 국토교통부·렌트홈 안내로 확인합니다.
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