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유찰 횟수와 최저가 비율이 안 맞을 때 : 법원별 저감률·기일변경·재매각·재감정으로 최저가가 달라지는 경우 정리

알짜경매 2026. 10. 4. 13:20
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법원경매정보나 민간 경매 사이트에서 물건을 보다 보면 유찰 횟수와 최저매각가격 비율이 서로 맞지 않는 경우를 자주 만납니다. "1회 유찰"로 표시되어 있는데 최저가는 감정가의 100%이거나, "5회 유찰"인데 최저가 비율이 70%에 머물러 있거나, 20% 저감 법원의 물건이 "2회 유찰"인데 80%로 표시되는 식입니다. 저감률이 법원마다 다르다는 점만으로는 설명되지 않는 이 불일치는 대부분 재매각·기일변경·매각불허가·재감정 같은 절차상 사건이 중간에 끼어 있거나, 사이트가 "회차"와 "유찰"을 구분하지 않고 집계했기 때문에 생깁니다. 이 글에서는 최저매각가격이 정해지고 낮아지는 기본 구조, 법원별 저감률 차이, 불일치를 만드는 원인 6가지와 확인 위치, 금액 예시, 5단계 진단 흐름, 입찰자가 유의할 점을 정리합니다.

1. 기본 구조 — 최저매각가격은 감정가에서 출발해 유찰 때마다 낮아진다

민사집행법 제97조 제1항은 법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하도록 합니다. 첫 매각기일(신건)의 최저매각가격은 보통 감정평가액 그대로 정해지므로 비율은 100%입니다. 제119조는 허가할 매수가격의 신고 없이 매각기일이 마감된 때, 즉 유찰된 때에는 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 하고, 그 기일에도 신고가 없으면 다시 같은 절차를 반복하도록 정합니다. 얼마나 낮출지는 법률에 숫자가 없고 법원 재량이며, 실무에서는 직전 최저가의 20% 또는 30%를 낮추는 방식이 쓰입니다.

따라서 정상적으로 유찰만 거듭된 물건의 최저가 비율은 두 가지 경로 중 하나를 따릅니다. 20% 저감 법원은 100% → 80% → 64% → 51.2% → 41%, 30% 저감 법원은 100% → 70% → 49% → 34.3% → 24%입니다. 저감률은 직전 회차 최저가에 곱해지므로 유찰 횟수가 늘수록 두 경로의 차이가 벌어집니다. 서울중앙·서울동부·인천 등 서울과 수도권 법원 다수는 20%를, 수원지방법원 안산지원·대전지방법원 천안지원을 비롯한 상당수 지방 법원은 30%를 적용하는 것이 일반적 경향입니다. 다만 같은 지방법원 안에서도 지원마다 다르고 운용 방침이 바뀌기도 하므로, 비율을 계산하기 전에 해당 사건의 매각기일 공고와 기일내역에 적힌 실제 최저매각가격으로 저감률을 역산해 확인하는 것이 기준입니다.

2. 불일치가 생기는 원인 6가지

유찰 횟수와 최저가 비율이 어긋나는 원인은 크게 "저감이 일어나지 않은 회차가 유찰로 집계된 경우", "저감이 초기화된 경우", "집계 자체가 틀린 경우"로 나뉩니다.

원인 최저가가 어떻게 보이는가 어디서 확인하는가
① 재매각 (제138조) 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 매각하는 회차. 제138조 제2항에 따라 종전 최저매각가격과 매각조건이 그대로 적용되므로 저감 없음. 사이트에 따라 낙찰·미납 회차가 유찰처럼 누적되어 "유찰 횟수 +1, 비율 그대로"로 보임. 보증금이 최저가의 20%~30%로 올라가는 특별매각조건이 붙는 경우가 많음 기일내역의 "매각" 뒤 "대금미납" 표시와 "재매각" 기일, 매각물건명세서 비고란·매각기일 공고의 특별매각조건(보증금 비율)
② 매각기일 변경·연기 후 재진행 변경·연기된 기일은 입찰 자체가 열리지 않았으므로 유찰이 아니며 저감도 없음. 다음 기일은 직전 최저가 그대로 진행. 회차 번호는 올라가므로 "회차 수 = 유찰 횟수"로 표기하는 사이트에서는 유찰이 1회 많게, 비율은 한 단계 높게 보임 기일내역의 기일 결과란 "변경"·"연기" 표시, 문건접수내역의 기일변경신청서·기일연기신청서
③ 새 매각 중 재감정 (저감 초기화) 감정평가를 다시 하면 새 평가액을 기준으로 최저매각가격을 다시 정하므로, 유찰이 여러 번 쌓여 있어도 비율이 100%(새 감정가 기준)로 돌아옴. 종전 감정가를 기준으로 계산하면 비율이 어중간한 숫자로 보임 문건접수내역의 감정평가서 재접수, 기일내역에서 최저가가 올라가거나 끊어진 지점, 매각물건명세서 작성일자 변경
④ 일괄매각↔개별매각 변경·물건번호 분리 여러 부동산을 묶어 팔다가(제98조 일괄매각) 나누거나, 반대로 묶으면 물건번호별 최저가가 새로 정해져 사건 전체의 유찰 횟수와 물건별 비율이 어긋남. 일부 물건만 낙찰·취하되어 남은 물건의 회차가 이어지는 경우도 같음 물건번호별 기일내역, 매각물건명세서의 일괄매각 여부 표시, 문건접수내역의 일괄매각신청·분리매각 결정
⑤ 매각불허가·매각허가결정 취소 후 재진행 (제121조·제123조) 낙찰은 됐지만 제121조의 사유로 제123조에 따라 매각이 불허가되면 새 매각기일을 정해 다시 진행. 이 회차는 유찰이 아니므로 저감 없이 종전 최저가 유지. 다만 제121조 제6호(부동산의 현저한 훼손·중대한 권리관계 변동)로 불허가된 때에는 재감정으로 이어질 수 있음 기일내역의 "매각" 뒤 "불허가"·"허가결정 취소" 표시, 문건접수내역의 매각허가에 대한 이의신청서·즉시항고장
⑥ 데이터 집계 오류 민간 사이트가 기일 건수를 그대로 유찰 횟수로 쓰거나, 변경·재매각 회차를 걸러내지 못하거나, 재감정 전 감정가로 비율을 계산해 생기는 표시 오류. 같은 물건이 사이트마다 다른 유찰 횟수로 나오면 이 유형 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 기일내역·물건기본정보와 대조 — 법원 자료가 기준

①·②·⑤는 "회차는 늘었지만 저감은 없었던" 경우이고, ③·④는 "기준이 되는 감정가나 물건 단위가 바뀐" 경우이며, ⑥은 데이터 문제입니다. 글머리의 사례에 대입하면 "1회 유찰인데 100%"는 신건이 변경된 뒤 재진행된 ②이거나 재감정 ③일 가능성이 크고, "5회 유찰인데 70%"는 30% 저감 법원에서 유찰 1회 뒤 변경·재매각·불허가가 여러 차례 겹친 경우, "20% 법원에서 2회 유찰인데 80%"는 두 회차 중 하나가 유찰이 아닌 ①·②·⑤ 중 하나입니다.

3. 금액 예시 — 감정가 3억원, 30% 저감 법원

가정 예시 — 감정가 3억원 아파트, 30% 저감 법원, 기본 보증금 최저가의 10%

경로 A. 정상 유찰

· 1회차 3억원(100%) 유찰 → 2회차 2억 1,000만원(70%) 유찰 → 3회차 1억 4,700만원(49%)

· 3회차 기준: 유찰 2회, 최저가 비율 49%, 보증금 1,470만원

경로 B. 2회차 기일변경 후 재진행

· 1회차 3억원(100%) 유찰 → 2회차 2억 1,000만원 변경(입찰 없음) → 3회차 2억 1,000만원(70%) 재진행

· 3회차 기준: 실제 유찰 1회, 최저가 비율 70%, 보증금 2,100만원. 회차로 집계하는 사이트에는 "2회 유찰·70%"로 표시되어 경로 A의 49%와 어긋나 보임

경로 C. 2회차 낙찰 후 대금 미납 → 재매각

· 1회차 3억원(100%) 유찰 → 2회차 2억 1,000만원(70%) 낙찰 → 대금 미납 → 재매각기일 2억 1,000만원(70%)

· 재매각기일 기준: 실제 유찰 1회, 최저가 비율 70%(제138조 제2항, 저감 없음), 특별매각조건으로 보증금 20%가 붙으면 4,200만원 — 경로 A·B의 같은 금액대보다 보증금이 2배

경로 D. 2회 유찰 뒤 재감정 (새 감정가 2억 7,000만원)

· 1·2회차 유찰 뒤 재평가 → 새 1회차 2억 7,000만원(새 감정가 기준 100%, 종전 감정가 기준 90%)

· 종전 감정가 3억원으로 계산하면 "2회 유찰에 90%"라는 어느 저감 경로에도 없는 숫자가 나옴

위 수치는 설명을 위한 가정이며, 저감률·보증금 비율·재감정 여부는 사건마다 다릅니다. 같은 "2회차 2억 1,000만원"이라도 경로 B는 보증금 2,100만원, 경로 C는 4,200만원이 될 수 있으므로 비율만이 아니라 조건까지 확인해야 합니다.

4. 불일치를 진단하는 5단계 흐름

① 법원 저감률 확인 — 기일내역에서 연속된 두 유찰 회차의 최저가를 나눠 20%인지 30%인지 역산한다. 신건과 1회 유찰 회차가 있으면 가장 확실하다

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② 기일내역에서 "유찰"과 "변경·연기·불허가" 구분 — 기일 결과란을 회차별로 읽어 입찰이 실제로 열려 유찰된 회차만 센다. 변경·연기·불허가·취소 회차는 저감이 없으므로 제외한다

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③ 재매각 여부 확인 — "매각" 뒤 "대금미납"과 "재매각" 표시가 있으면 그 회차도 저감이 없다. 매각물건명세서 비고란과 매각기일 공고에서 보증금 20%~30% 특별매각조건을 확인한다

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④ 감정 재평가 여부 확인 — 문건접수내역에 감정평가서가 두 번 접수되었거나 기일내역에서 최저가가 갑자기 올라갔으면 재감정이다. 비율은 새 감정가를 기준으로 다시 본다

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⑤ 최저가 재계산 — 기준 감정가 × (1 − 저감률)^(실제 유찰 횟수)로 계산한 금액이 공고된 최저매각가격과 맞는지 대조한다. 맞지 않으면 물건번호 분리·일괄매각 변경 여부를, 그래도 다르면 사이트 집계 오류를 의심하고 법원경매정보 원본을 기준으로 삼는다

5. 입찰자 관점 핵심 포인트

첫째, 표시된 유찰 횟수가 아니라 실제 저감 단계로 가격을 읽습니다. "4회 유찰"이라는 표시만 보고 감정가의 절반 이하일 것으로 짐작하면, 실제로는 변경·재매각이 섞여 70%~80% 수준인 물건을 싸다고 오판하게 됩니다. 반대로 유찰 횟수는 적어도 30% 저감 법원이면 2회 유찰에 이미 49%입니다. 입찰가 산정의 출발점은 유찰 횟수가 아니라 공고된 최저매각가격의 감정가 대비 비율과 그 감정가가 언제 평가된 것인지입니다.

둘째, 재매각이면 보증금 비율부터 확인합니다. 민사집행규칙상 기본 보증금은 최저매각가격의 10%이지만, 재매각 사건은 법원이 특별매각조건으로 20%~30%를 정하는 경우가 많습니다. 입찰 당일 보증금이 부족하면 입찰 자체가 무효가 되므로 매각기일 공고와 매각물건명세서 비고란의 보증금 비율을 입찰 전날 다시 확인합니다. 또 제138조 제4항에 따라 전 매수인은 재매각에 참여할 수 없고 종전 보증금도 돌려받지 못하므로, 직전 회차 낙찰가는 참고 자료로만 씁니다.

셋째, 기일변경이 잦은 물건은 취하·연기 가능성을 함께 봅니다. 변경·연기는 채무자의 변제 협의, 채권자의 기일연기신청, 송달 미완료, 매각물건명세서 보정 등으로 생깁니다. 특히 채권자 신청으로 여러 번 연기된 사건은 변제 협의가 진행 중일 가능성이 있어 입찰 준비를 마쳐도 당일 취하·변경될 수 있습니다. 문건접수내역에서 기일변경신청서·연기신청서·취하서 접수 여부를 입찰 전날과 당일 아침에 확인합니다.

정리

최저매각가격은 민사집행법 제97조에 따라 감정평가액을 기준으로 정해지고, 유찰되면 제119조에 따라 법원이 상당히 낮추어 새 매각기일을 정합니다. 저감률은 법원 재량으로 실무상 20% 또는 30%이며, 서울·수도권 다수가 20%, 지방 다수가 30%라는 경향은 있으나 사건별 공고로 확인해야 합니다. 유찰 횟수와 최저가 비율이 어긋나는 원인은 재매각(제138조 제2항, 종전 최저가 유지), 기일변경·연기(입찰 없음, 저감 없음), 재감정(저감 초기화), 일괄매각·개별매각 변경과 물건번호 분리, 매각불허가·허가결정 취소 후 재진행(제121조·제123조, 저감 없음), 사이트 집계 오류의 여섯 가지입니다. 진단은 저감률 역산 → 기일내역에서 실제 유찰 회차만 추리기 → 재매각·특별매각조건 확인 → 재감정 확인 → 최저가 재계산 순서로 하고, 기준은 언제나 법원경매정보의 기일내역·문건접수내역·매각물건명세서입니다. 입찰자는 표시된 유찰 횟수가 아니라 실제 저감 단계와 보증금 비율, 기일변경 이력을 보고 입찰 여부와 가격을 정합니다.

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