부동산 경매 용어 : 부기등기란? 등기부 1-1 번호 읽는 법과 경매 순위
경매 물건의 등기부를 열면 갑구·을구에 "1번", "2번" 사이로 "1-1", "2-1"처럼 하이픈이 붙은 번호가 보입니다. 이것이 부기등기입니다. 신청채권자가 낙찰 물건의 원래 대출 은행이 아니라 다른 회사로 적혀 있을 때도 이 번호를 읽으면 이유를 알 수 있습니다.
1. 부기등기란 — 주등기에 딸린 등기
등기부의 순위번호가 새로 붙는 등기가 주등기이고, 이미 있는 주등기의 번호 밑에 "-1, -2"를 붙여 기록하는 등기가 부기등기입니다. 부동산등기법 제5조는 "부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따른다"고 정하며, 같은 주등기에 딸린 부기등기끼리는 등기한 순서를 따릅니다. 따라서 1번 근저당권에 1-1 부기가 붙어 있으면 1-1은 독자적인 순위를 갖지 않고 1번의 순위를 그대로 씁니다. 어떤 등기를 부기로 해야 하는지는 같은 법 제52조가 열거합니다. 등기명의인표시의 변경·경정, 소유권 외 권리의 이전등기, 소유권 외 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기, 소유권 외 권리에 대한 처분제한 등기, 권리의 변경·경정 등기, 환매특약등기 등이 여기에 들어갑니다.
2. 경매에서 자주 보는 부기등기
| 구분 | 주등기 | 부기등기 |
|---|---|---|
| 번호 형식 | 1, 2, 3 (순위번호) | 1-1, 2-1 (주등기 번호에 종속) |
| 순위 | 접수 순서로 고유 순위 | 주등기의 순위를 따름 (법 5조) |
| 경매에서 보는 예 | 근저당권 설정, 가압류, 경매개시결정 | 근저당권 이전, 근저당권 변경, 등기명의인 표시변경, 환매특약 |
| 말소기준권리 판단 | 주등기 접수일 기준 | 별도 기준이 되지 않음, 주등기 따라감 |
3. 근저당권 이전 부기 읽는 법
은행이 근저당권부 채권을 유동화회사나 NPL 투자 법인에 넘기면 을구에 "1-1 근저당권이전"이 기록되고 양수인이 새 근저당권자가 됩니다. 이때 순위는 1번 설정 당시 접수일 그대로입니다. 그래서 경매를 신청한 채권자가 양수인이어도 말소기준권리와 임차인 대항력 선후는 1번 근저당권의 접수일로 판단합니다. 채권최고액 변경은 증액처럼 후순위자에게 불리할 수 있어서 제52조 제5호 단서가 정합니다. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기로 하지 않으므로, 증액 변경이 "1-2"로 붙어 있는지 별개 번호로 있는지 확인합니다. NPL 구조는 부동산 경매 용어 : NPL이란? 부실채권 투자 구조와 주의점 정리에서, 채권최고액은 부동산 경매 용어 : 근저당권 채권최고액이란? 대출 원금의 120%로 설정되는 이유까지에서 다룹니다.
그 밖의 부기도 같은 방식으로 읽습니다. 등기명의인 표시변경은 채권자의 상호·주소가 바뀐 기록이라 권리 내용이나 순위에 영향이 없고, 은행 합병이나 상호 변경이 있을 때 갑구·을구에서 보입니다. 환매특약은 제52조에 열거된 부기 대상이며, 제53조에 따라 매수인이 지급한 대금, 매매비용, 정해진 경우 환매기간이 함께 기록됩니다. 환매특약이 있는 물건은 입찰 전 해당 기재를 확인합니다.
가정값 예시 (실제 등기부와 다를 수 있음)
· 을구 1번: 2020년 3월 근저당권 설정, A은행, 채권최고액 2억 4,000만원
· 을구 1-1: 2024년 6월 근저당권 이전, B유동화회사 (경매 신청인)
· 임차인 C: 2021년 5월 전입, 보증금 1억원
· 순위 기준은 1번(2020년 3월)이므로 C는 후순위이고, 신청인이 B여도 이 판단은 바뀌지 않음
4. 입찰자 관점 포인트
· 등기부에서 하이픈 번호는 주등기와 한 묶음으로 읽고, 순위·접수일은 주등기 줄에서 확인합니다.
· 신청채권자가 은행이 아니면 1-1 근저당권이전 줄을 찾아 어느 설정 건에서 넘어온 것인지 대조합니다. 읽는 순서는 부동산 등기부등본 기재내용 보는 법 : 경매 권리분석의 첫걸음을 따릅니다.
· 변경 부기에서 채권최고액이 늘었다면 증가 시점과 승낙 여부를 따로 보고, 기준 판단은 부동산 경매 용어 : 말소기준권리란?과 함께 합니다.
부기등기는 독자 순위가 없고 주등기의 순위를 따르므로, 경매 권리분석에서는 번호 끝의 "-1"을 보면 위의 주등기 줄로 돌아가 기준을 잡습니다.
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