부동산 경매 용어 : 확정일자 부여현황이란? 경매 입찰자가 임차인 확정일자·보증금을 확인하는 방법
"확정일자 부여현황"은 임차인이 언제 얼마의 보증금으로 확정일자를 받았는지 확정일자 부여기관에 기록된 정보입니다. 경매 입찰 전에 임차인 보증금과 확정일자를 알고 싶을 때 이 서류를 떠올리게 되는데, 입찰자가 열람할 수 있는지는 열람 가능자 범위에 달려 있습니다. 이 글은 그 범위와 입찰자가 대신 쓰는 자료를 정리합니다.
1. 확정일자 부여현황이란 — 근거 조문
주택임대차보호법 제3조의6은 확정일자 부여기관이 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등을 기록·관리하고, 이해관계인이나 임대차계약을 체결하려는 자의 요청이 있으면 정보를 제공하도록 정합니다. 시행령 제6조 제2항에 따라 요청할 수 있는 사항은 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간입니다. 이해관계인의 범위는 시행령 제5조가 정하며, 해당 주택의 임대인·임차인, 소유자, 등기기록상 권리자 중 법무부령으로 정하는 자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등이 여기에 해당합니다. 경매 입찰 예정자는 이 목록에 따로 들어 있지 않으므로, 열람 가능 여부는 확정일자 부여기관에 먼저 문의해야 합니다. 확정일자는 주택 소재지의 주민센터, 등기소, 지방법원, 공증인 등이 부여하므로 열람 요청도 부여기관별로 절차가 다를 수 있고, 요청서에는 열람 또는 출력물 교부 중 하나를 고릅니다. 확정일자 자체의 효력은 부동산 경매 용어 : 확정일자란? 우선변제권 발생 요건까지 정리에서 다룹니다.
2. 입찰자가 쓰는 자료 비교
| 자료 | 열람 가능자 | 확인 항목 |
|---|---|---|
| 확정일자 부여현황 | 임대인·임차인·소유자·등기부상 권리자 등 (입찰 예정자는 목록에 없음) | 확정일자 부여일, 보증금·차임, 임대차기간 |
| 전입세대열람 | 주민센터 신청, 경매 참가자도 열람 가능 (주민등록법 시행규칙 제14조, 경매 대상 확인 자료 지참) | 전입자, 전입일 (보증금 없음) |
| 매각물건명세서 | 법원이 비치·공개 | 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 (배당요구 시) |
| 현황조사서 | 법원이 비치·공개 | 집행관이 조사한 점유 관계, 진술된 보증금 |
3. 확정일자 시점에 따른 인수 금액 — 가정값 예시
임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있어도, 확정일자 시점에 따라 배당 순위가 달라지고 미배당 보증금은 낙찰자가 인수합니다. 대항력은 전입 시점, 우선변제 순위는 확정일자 시점으로 갈리기 때문에 두 날짜를 따로 보고 아래처럼 두 경우를 나눠 계산합니다. 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받지 못해 미배당액이 더 커질 수 있고, 대항력 요건 자체는 부동산 경매 용어 : 대항력이란?에서 확인합니다.
가정값 예시 (실제 사건과 무관)
· 임차인 보증금 2억원 (말소기준권리보다 먼저 전입, 배당요구 함), 말소기준 근저당 2억 5,000만원, 배당 재원 3억원
· 확정일자가 근저당보다 늦으면: 근저당 2억 5,000만원 먼저 배당, 임차인 5,000만원 배당, 낙찰자 인수 1억 5,000만원
· 확정일자가 근저당보다 빠르면: 임차인 2억원 먼저 배당, 근저당 1억원 배당, 낙찰자 인수 0원
4. 입찰자 관점 포인트
· 확정일자 부여현황을 열람할 수 있다고 전제하지 말고, 매각물건명세서에서 임차인의 전입일·확정일자·보증금을 먼저 확인합니다. 명세서 읽는 법은 부동산 경매 용어 : 매각물건명세서란? 입찰 전 확인할 서류 1순위에 있습니다.
· 배당요구를 하지 않은 임차인은 명세서에 보증금·확정일자가 비어 있을 수 있어, 전입세대열람으로 전입일을 별도로 확인합니다. 방법은 부동산 경매 용어 : 전입세대 열람이란? 발급 방법과 권리분석 활용까지에서 다룹니다.
· 서류로 확인되지 않는 임차인 정보는 최대 인수 금액으로 가정해 입찰가를 계산하고, 경매법원 사건기록의 문건접수내역에서 임차인 배당요구 접수 여부도 입찰 직전에 다시 봅니다. 서류 전체 순서는 경매 임차인 확인하는 법 : 전입세대 열람부터 매각물건명세서까지 정리에 있습니다.
확정일자 부여현황은 입찰 예정자에게 열람이 보장된 서류가 아니므로, 전입세대열람과 법원 비치 서류로 같은 정보를 좁혀 가는 것이 실무 경로입니다.
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