부동산경매용어

경락잔금대출 근저당 설정비 누가 낼까? 은행 부담 원칙과 인지세 50%·감정평가 수수료·법무사 보수·채권 매입 항목별 정리

알짜경매 2026. 10. 21. 13:57
반응형

경락잔금대출을 받으면 은행은 대출금이 법원에 납부되는 날 낙찰받은 아파트에 1순위 근저당권 설정등기를 합니다. 이 설정등기에는 등록면허세·지방교육세·국민주택채권 매입·등기신청수수료·법무사 보수가 들고, 대출 약정서에는 인지세가 붙으며, 은행에 따라 감정평가 수수료나 보증료가 더해집니다. 이 가운데 어느 항목을 은행이 내고 어느 항목을 차주(낙찰자)가 내는지는 2011년 7월 은행 여신거래기본약관 개정 이후 기준이 정해져 있지만, 잔금일에 법무사 사무실에서 받는 정산서에는 소유권이전등기 비용과 설정등기 비용이 한 장에 섞여 나오므로 항목을 구분해 둘 필요가 있습니다. 이 글은 근저당권 설정 비용을 항목별로 "누가 부담하는지"에 집중해 정리하고, 낙찰가 3억·대출 2.1억 가상 사례로 금액을 계산합니다. 대출 신청부터 잔금일 실행까지의 순서는 경락잔금대출 신청 절차와 필요 서류 총정리 : 낙찰 다음 날 은행 상담부터 잔금일 실행까지 순서와 기간에서, 낙찰자 본인이 내는 취득세·소유권이전등기 비용은 경매 취득세와 부대비용 총정리 : 낙찰가 외에 드는 돈까지 계산하기에서 다뤘습니다.

1. 근저당권 설정등기와 채권최고액 — 비용 산정의 기준 금액

근저당권은 민법 제357조에 따라 장래 증감변동하는 채권을 일정 한도(채권최고액) 안에서 담보하는 저당권입니다. 은행은 대출 원금뿐 아니라 연체 이자·비용까지 담보 범위에 넣기 위해 대출액보다 높은 금액을 채권최고액으로 설정하며, 실무상 대출액의 110~120%가 일반적입니다. 1금융권은 110~120%, 일부 2금융권은 130%를 적용하는 곳도 있어 약정 전에 확인합니다.

설정등기 비용은 이 채권최고액을 기준으로 산정됩니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호는 저당권 설정등기의 등록면허세를 채권금액(채권최고액)의 1,000분의 2로 정하고, 주택도시기금법 시행령 별표는 저당권 설정등기 때 설정금액의 1%에 해당하는 국민주택채권을 매입하도록 정합니다. 법무사 보수표도 채권최고액 구간으로 기본보수를 계산합니다. 따라서 같은 2.1억 대출이라도 채권최고액이 110%(2.31억)인지 120%(2.52억)인지에 따라 설정 비용이 달라집니다.

2. 2011년 7월 약관 개정 — 설정비 부담 주체가 바뀐 경위

2011년 6월까지 은행권 관행은 차주가 근저당권 설정비를 부담하거나, 차주가 설정비를 내는 대신 금리를 일정 폭 낮추는 선택제였습니다. 공정거래위원회가 2008년 은행 여신거래기본약관과 근저당권설정계약서 표준약관을 개정해 설정비를 은행 부담으로 돌렸고, 은행권이 이에 불복해 제기한 소송에서 2011년 법원이 공정위 개정을 유지하면서 2011년 7월부터 개정 약관이 시행됐습니다. 이후 체결되는 대출에서는 아래 표의 기준이 적용됩니다.

항목 2011년 7월 이전 2011년 7월 이후(현행)
등록면허세·지방교육세 차주 부담(또는 금리 우대 선택제) 은행 부담
국민주택채권 매입(할인 비용) 차주 부담 은행 부담
등기신청수수료 차주 부담 은행 부담
법무사 보수(설정등기) 차주 부담 은행 부담
인지세(대출 약정서) 차주 부담이 일반적 차주·은행 50%씩
근저당권 말소 비용 차주 부담 차주 부담(변동 없음)

2011년 이전에 체결된 대출의 설정비를 돌려받을 수 있는지는 별개의 문제이고, 현재 경락잔금대출을 새로 받는 낙찰자에게 적용되는 것은 오른쪽 열입니다. 은행이 부담하는 설정비는 결국 은행의 원가에 포함돼 금리에 반영된다는 점은 구조상 사실이지만, 잔금일에 낙찰자가 현금으로 내는 항목은 아닙니다.

3. 항목별 부담 주체 — 설정등기 비용과 대출 부대비용 구분

근저당권 설정에 직접 드는 비용(①~⑤)과 대출에 따라붙는 부대비용(⑥~⑩)을 나누어 정리합니다. 부담 주체 열이 "은행별 상이"인 항목은 약정 전 은행에 서면으로 확인합니다.

항목 산정 기준·근거 부담 주체
① 등록면허세 채권최고액 × 0.2% (지방세법 제28조 제1항 제1호) 은행
② 지방교육세 등록면허세액 × 20% (지방세법 제151조) 은행
③ 국민주택채권 채권최고액 × 1% 매입 (주택도시기금법 시행령 별표). 매입 즉시 매도하면 할인 차액만 실부담 은행
④ 등기신청수수료 서면 1만 5천원, 전자표준양식 1만 3천원 (등기신청수수료 징수 규칙) 은행
⑤ 법무사 보수(설정등기) 대한법무사협회 보수표의 채권최고액 구간별 기본보수 + 일당·교통비·제증명 실비 은행
⑥ 인지세 대출 금액 구간별 정액 (인지세법 제3조). 5천만원 이하 비과세 차주 50% · 은행 50%
⑦ 감정평가 수수료 은행 자체 평가(탁상감정) 시 없음. 외부 감정평가법인 평가 시 감정평가 보수 기준 적용 은행별 상이(차주 부담으로 운용하는 곳 있음)
⑧ MCI 보험료 / MCG 보증료 방공제 없이 한도를 받기 위한 보험·보증. MCI는 은행이 보험료를 내는 구조, MCG는 차주가 보증료를 내는 구조가 일반적 MCI 은행 / MCG 차주 (상품별 확인)
⑨ 중도상환수수료 약정 기간 내 상환 시 잔여기간 비례 (상품별 요율) 차주
⑩ 근저당권 말소 비용 등록면허세 건당 6천원 + 지방교육세 1,200원 + 등기신청수수료 3천원 (+ 대행 시 법무사 보수) 차주

①~⑤가 흔히 "근저당 설정비"라고 묶어 부르는 항목이고 전부 은행 부담입니다. 다만 같은 법무사가 그날 함께 처리하는 소유권이전등기 촉탁 대행 보수는 낙찰자 본인의 등기에 대한 것이므로 ⑤와 별개로 낙찰자가 부담합니다. 잔금일 정산서에서 두 보수가 나란히 적혀 있으면 어느 것이 설정등기 보수인지 확인합니다.

4. 가상 예시 — 낙찰가 3억, 대출 2.1억, 채권최고액 2.52억

낙찰가 3억원 아파트에 낙찰가의 70%인 2.1억원을 대출받고, 은행이 채권최고액을 대출액의 120%인 2억 5,200만원으로 설정하는 경우를 가정합니다. 국민주택채권 할인율은 매일 바뀌므로 10%로 가정했고, 법무사 보수는 보수표 구간과 가산 항목이 사무소마다 달라 범위로 표시합니다.

항목 계산 금액 부담
등록면허세 2억 5,200만원 × 0.2% 504,000원 은행
지방교육세 504,000원 × 20% 100,800원 은행
국민주택채권 2억 5,200만원 × 1% = 2,520,000원 매입 → 즉시 매도 시 할인율 10% 가정 실부담 약 252,000원 은행
등기신청수수료 서면 접수 기준 15,000원(전자 13,000원) 은행
법무사 보수(설정등기) 보수표 채권최고액 2억~3억 구간 기본보수 + 실비 수십만원대(사무소마다 다름) 은행
설정등기 비용 소계 세금·채권·수수료 약 87만원 + 법무사 보수 약 100만원 초반대(가정) 전액 은행
인지세 대출 2.1억원 → 1억 초과 10억 이하 구간 15만원의 절반 75,000원 차주(나머지 75,000원 은행)
감정평가 수수료 자체 평가 시 0원, 외부 감정 시 보수 기준 적용 0원 ~ 수십만원 은행별 상이

이 사례에서 낙찰자가 근저당권 설정과 관련해 현금으로 내는 돈은 인지세 절반 7만 5천원이고, 외부 감정평가를 거치는 은행이라면 그 수수료가 더해질 수 있습니다. 채권최고액이 110%(2억 3,100만원)이면 등록면허세는 462,000원, 지방교육세는 92,400원, 채권 매입액은 2,310,000원으로 줄지만 어느 쪽이든 은행 부담분이므로 낙찰자 현금 지출에는 차이가 없습니다. 국민주택채권의 매입·매도 구조와 할인율 확인 방법은 부동산 경매 용어 : 국민주택채권이란? 낙찰 후 소유권이전등기 때 매입 기준·즉시 매도 할인 비용 계산에서 정리했습니다. 소유권이전등기 때 낙찰자가 매입하는 채권(시가표준액 기준)과 근저당권 설정 때 은행이 매입하는 채권(채권최고액 기준)은 별개의 매입입니다.

5. 인지세 — 대출 금액 구간별 세액과 50% 분담

인지세는 대출 약정서(금전소비대차 증서)에 붙는 국세입니다. 인지세법 제3조는 기재금액 구간별로 정액을 정하고, 같은 법 제6조는 기재금액 5천만원 이하의 금전소비대차 증서를 비과세로 둡니다. 2011년 개정 약관은 이 인지세를 차주와 은행이 각각 50%씩 부담하도록 정했습니다.

대출 금액(기재금액) 인지세액 차주 부담(50%)
5천만원 이하 비과세 0원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하 7만원 3만 5천원
1억원 초과 ~ 10억원 이하 15만원 7만 5천원
10억원 초과 35만원 17만 5천원

인지세의 기준은 채권최고액이 아니라 대출 약정 금액입니다. 대출을 2억 1천만원으로 받으면 채권최고액이 2.52억이어도 인지세 구간은 1억 초과 10억 이하(15만원)이고, 대출이 정확히 1억원이면 7만원 구간에 해당합니다. 대출 금액이 구간 경계 근처라면 몇십만원 차이로 인지세가 두 배 가까이 달라질 수 있어 약정 금액을 정할 때 함께 봅니다. 나중에 대출을 갈아타며 새 약정서를 쓰면 인지세가 다시 발생합니다.

6. 감정평가 수수료·MCI/MCG·중도상환수수료 — 은행마다 다른 항목

감정평가 수수료. 경매 물건에는 이미 법원 감정평가서가 있지만, 은행은 대출 심사용으로 자체 평가를 따로 합니다. 은행 내부 평가(탁상감정)로 처리하면 별도 수수료가 없고, 외부 감정평가법인의 평가를 요구하는 경우에는 "감정평가법인등의 보수에 관한 기준"(국토교통부 고시)에 따른 수수료가 발생합니다. 이 수수료를 누가 내는지는 은행과 상품, 외부 평가를 요청한 쪽이 누구인지에 따라 다르며, 차주 부담으로 운용하는 은행이 있으므로 약정 전에 "외부 감정평가가 필요한지, 필요하면 수수료는 누가 내는지"를 확인합니다. 법원 감정가와 은행 평가액 중 어느 쪽을 한도 산정에 쓰는지는 경매 잔금 대출 어느 은행에 넣을까? 1금융권·저축은행·보험사·새마을금고·대출상담사 경로별 한도·금리·속도 비교와 낙찰 직후 가심사 순서에서 비교했습니다.

MCI 보험료·MCG 보증료. 방공제(소액임차인 최우선변제금 공제) 없이 한도를 받으려면 서울보증보험의 모기지신용보험(MCI)이나 주택금융공사의 모기지신용보증(MCG)에 가입합니다. MCI는 은행이 보험계약자로서 보험료를 내고 그 비용을 금리에 반영하는 구조가 일반적이고, MCG는 차주가 보증료를 내는 구조가 일반적입니다. 요율은 상품·대출 기간·신용도에 따라 다르고 은행이 어느 쪽을 쓰는지도 다릅니다. 방공제와 MCI·MCG의 관계는 부동산 경매 용어 : 방공제란? 대출 한도가 줄어드는 이유와 MCI·MCG까지 정리에서 다뤘습니다.

중도상환수수료. 약정 기간 안에 원금을 갚을 때 내는 수수료로 전액 차주 부담입니다. 경락잔금대출은 금리가 높은 2금융권에서 받았다가 일정 기간 뒤 1금융권으로 갈아타는 경우가 많으므로, 설정비가 은행 부담이라는 점과 별개로 중도상환수수료와 새 대출의 인지세·설정비 구조를 미리 계산해 둡니다. 대환 조건과 수수료 계산은 경락잔금대출 갈아타기(대환) 언제 가능할까? 중도상환수수료·일반 주택담보대출 전환 조건과 LTV·DSR 재심사 정리에서 정리했습니다.

7. 소유권이전등기 촉탁과 근저당권 설정등기의 동시 접수 — 민사집행법 제144조 제2항

경매에서 소유권이전등기는 낙찰자가 등기소에 신청하는 것이 아니라 민사집행법 제144조 제1항에 따라 집행법원이 등기소에 촉탁합니다. 그런데 은행은 대출금이 법원에 납부되는 순간부터 담보가 확보돼야 하므로, 같은 조 제2항은 매각대금 지급 시까지 매수인과 담보를 제공받으려는 사람(은행)이 공동으로 신청하면 법원이 촉탁서를 등기신청 대리 자격자(법무사·변호사)에게 교부해 등기소에 제출하게 하는 특례를 둡니다. 이 구조에서 은행이 지정한 법무사가 소유권이전등기 촉탁서와 근저당권 설정등기 신청서를 같은 날 연속 접수번호로 등기소에 제출하고, 그 결과 낙찰자 명의 소유권이전등기 직후에 은행의 1순위 근저당권이 기입됩니다. 잔금일 비용 흐름은 다음과 같습니다.

① 대출 승인·채권최고액 확정 — 약정서 작성 시 인지세 발생(차주·은행 절반씩). 은행이 법무사를 지정

↓

② 잔금일 법무사 정산 — 낙찰자는 취득세·소유권이전 등록면허세·이전등기용 국민주택채권·등기신청수수료·촉탁 대행 보수(낙찰자 부담분)와 인지세 절반을 법무사에 납부

↓

③ 법원보관금 납부 — 대출금 + 자기자금으로 매각대금 완납(민사집행법 제142조). 완납 시점에 소유권 취득(제135조)

↓

④ 촉탁서 교부 → 등기소 접수 — 제144조 제2항 공동신청으로 법무사가 촉탁서를 받아 소유권이전등기·말소등기와 근저당권 설정등기를 같은 날 접수

↓

⑤ 설정등기 비용 정산 — 등록면허세·지방교육세·채권 할인 비용·수수료·설정등기 보수는 은행이 법무사에 지급. 등기 완료 후 등기필정보는 법무사를 거쳐 전달

②에서 낙찰자가 내는 항목은 전부 소유권이전등기(낙찰자 자신의 등기)에 드는 비용과 인지세 절반이고, ⑤의 설정등기 비용은 은행과 법무사 사이에서 정산됩니다. 두 등기를 한 법무사가 처리하므로 정산서가 한 장으로 나오는 경우가 많은데, 설정등기 항목이 낙찰자 납부분에 포함돼 있으면 은행 담당자에게 확인합니다. 등기 완료 후 등기필정보를 받는 경로는 부동산 경매 용어 : 등기필정보란? 낙찰 후 촉탁등기로 등기권리증 받는 법과 우편송부 신청·분실 시 확인서면 대체까지 정리에서 다뤘습니다.

8. 상환 후 말소 비용과 설정 변경 비용 — 차주 부담 항목

대출을 다 갚으면 근저당권 말소등기를 해야 하며, 이 비용은 2011년 개정 전후를 불문하고 차주 부담입니다. 말소등기의 등록면허세는 지방세법 제28조에 따라 건당 6,000원, 지방교육세는 그 20%인 1,200원, 등기신청수수료는 서면 3,000원이므로 직접 신청하면 1만원 안팎이고, 법무사에 맡기면 보수가 더해집니다. 은행은 상환 확인 후 말소에 필요한 서류(해지증서·위임장·근저당권 등기필정보 등)를 내주며, 말소를 하지 않고 두어도 법적 효력은 없지만 등기부에 근저당권이 남아 있으면 매도나 추가 대출 때 정리해야 합니다.

대출 기간 중 채권최고액을 올리거나(증액) 낮추는 변경등기, 대환으로 다른 은행에 새로 설정하는 등기도 발생할 수 있습니다. 새 은행의 설정등기 비용은 새 약정에 따라 다시 은행 부담이 되고, 기존 은행 근저당권의 말소 비용은 차주 부담입니다. 채권최고액 감액 변경등기 비용의 부담 주체는 약관에 명시되지 않아 은행마다 처리가 다르므로 사전에 확인합니다.

입찰자 관점 포인트

첫째, 근저당 설정비는 자금 계획에서 빼고 인지세 절반만 넣습니다. 등록면허세·지방교육세·채권 할인 비용·등기신청수수료·설정등기 법무사 보수는 2011년 7월 이후 은행 부담이므로 낙찰자 현금 지출이 아닙니다. 대신 소유권이전등기 비용(취득세·등록면허세·이전등기용 채권·촉탁 대행 보수)은 대출 여부와 관계없이 전액 낙찰자 부담이므로, 입찰가를 정할 때 이 둘을 섞지 않습니다.

둘째, 약정 전 확인할 것은 세 가지입니다. 채권최고액 비율(110%·120%·130%), 외부 감정평가 필요 여부와 수수료 부담 주체, MCI와 MCG 중 어느 것을 쓰고 보증료를 누가 내는지입니다. 이 세 항목은 약관이 아니라 은행 운용에 따라 달라지는 부분이고, 같은 1금융권 안에서도 다릅니다.

셋째, 잔금일 정산서에서 설정등기 항목과 이전등기 항목을 분리해 확인합니다. 같은 법무사가 두 등기를 한꺼번에 접수하므로 정산서 한 장에 설정등기 등록면허세나 설정등기 보수가 섞여 낙찰자 납부분으로 잡히는 경우가 있습니다. 항목명에 "설정"이 붙은 세금·채권·보수는 은행 부담 항목이므로 은행 담당자와 법무사에게 확인한 뒤 납부합니다.

정리

경락잔금대출의 근저당권 설정등기에 드는 등록면허세(채권최고액의 0.2%)·지방교육세(등록면허세의 20%)·국민주택채권 매입(채권최고액의 1%, 즉시 매도 시 할인 비용만 실부담)·등기신청수수료(서면 1만 5천원, 전자 1만 3천원)·법무사 설정등기 보수는 2011년 7월 시행된 은행 여신거래기본약관 개정 이후 은행이 부담하고, 대출 약정서 인지세(5천만원 이하 비과세, 5천만~1억 7만원, 1억~10억 15만원, 10억 초과 35만원)는 차주와 은행이 절반씩 부담하며, 근저당권 말소 비용과 중도상환수수료는 차주가 부담합니다. 감정평가 수수료와 MCI·MCG 보증료는 은행과 상품에 따라 부담 주체가 다릅니다. 낙찰가 3억·대출 2.1억·채권최고액 2.52억 사례에서 설정등기 비용은 세금·채권·수수료 약 87만원에 법무사 보수를 더한 100만원 초반대(가정)로 전액 은행 부담이고, 낙찰자가 설정과 관련해 내는 현금은 인지세 절반 7만 5천원입니다. 경매에서는 민사집행법 제144조 제2항 공동신청으로 은행 법무사가 소유권이전등기 촉탁서와 설정등기 신청서를 같은 날 접수하므로 정산서에 두 등기 비용이 섞여 나오며, 낙찰자 부담은 소유권이전등기 비용과 인지세 절반까지이고 "설정"이 붙은 항목은 은행 부담입니다. 채권최고액 비율·외부 감정평가 수수료·보증료 부담 주체는 은행마다 다르므로 약정 전에 확인합니다. 한도와 금리의 기본 구조는 경락잔금 대출 한도와 금리 총정리 : 농협 경락잔금 대출까지를 참고합니다.

👉 잔금 대출까지 고려한 법원별 알짜 아파트 경매 물건 보기

📮 이번 주 알짜 경매 물건, 매주 월요일 메일로 받기 — 알짜경매 위클리 구독

알짜경매(alzaapt.com)는 내 집 마련과 이사를 준비하는 분들을 위한 알짜 아파트 경매 정보 서비스입니다. 매일 25종 공공 데이터를 수집하고 6항목 알고리즘으로 산정한 점수에 따라 법원별로 매력적인 물건을 골라 상위에 보여드려요. 각 물건마다 경매 초보라도 이해하기 쉽도록 친절한 해설을 함께 제공합니다.

지금 알짜 아파트 보러 가기 →