경매 권리분석 예시 3가지 : 등기부 순서대로 말소기준권리·인수 권리·실질 취득가 직접 풀어보기
경매 권리분석은 절차를 아는 것과 실제 등기부를 놓고 손으로 풀어보는 것이 다릅니다. 이 글은 경매 권리분석 예시 3개를 가상의 등기부등본·매각물건명세서로 만들어, 경매 권리분석 순서대로 말소기준권리 찾기 → 인수·소멸 판정 → 임차인 대항력·배당 판단 → 실질 취득가 계산까지 같은 틀로 풀어봅니다. 사례 1은 인수 권리가 없는 기본형, 사례 2는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 형, 사례 3은 최선순위 가등기를 말소기준권리로 오인하기 쉬운 형입니다. 세 사례의 날짜·금액·권리자는 전부 가상의 예시이며, 계산 구조를 보이기 위한 것입니다. 절차 자체의 설명은 권리분석 4단계 글에 있고, 이 글은 그 절차를 숫자로 따라가는 실습편입니다.
1. 경매 권리분석 순서 — 세 사례에 공통으로 적용하는 6단계
① 등기부 갑구·을구를 접수일 순으로 한 줄로 정렬 — 갑구(소유권·가압류·가등기·가처분·경매개시결정)와 을구(근저당·전세권·임차권등기)를 합쳐 접수일자 순으로 세운다
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② 말소기준권리 찾기 — (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정 중 접수일이 가장 빠른 것. 민사집행법 제91조 제2항에 따라 저당권은 매각으로 소멸하므로 이 권리가 기준이 된다
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③ 뒤 권리 소멸·앞 권리 인수 판정 — 말소기준권리보다 뒤에 접수된 권리는 소멸(제91조 제3항), 앞에 있는 용익권·가등기·가처분은 매수인이 인수(제91조 제4항)
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④ 임차인 전입일·확정일자·배당요구 확인 — 전입 다음 날 0시(주택임대차보호법 제3조 제1항)가 말소기준권리보다 앞서면 대항력 있는 선순위, 확정일자가 있으면 우선변제권(제3조의2 제2항), 배당요구종기까지 배당요구를 했는지(민사집행법 제88조·제84조)로 배당 여부를 가른다
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⑤ 매각물건명세서 비고란 대조 — 민사집행법 제105조에 따라 법원이 작성한 명세서의 "매각으로 소멸하지 않는 권리"와 비고란 문구로 ②~④의 판정을 검산한다
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⑥ 실질 취득가 계산 — 낙찰가 + 인수액 + 부대비용(취득세·등기비용·명도비). 선순위 임차인이 있으면 낙찰가 시나리오별로 배당표를 만들어 미배당분을 구한다
세 사례의 공통 가정: 아파트 전용 84㎡, 매수인은 1주택자 기준 취득세 1.1%(취득세 1% + 지방교육세 0.1%), 등기·법무 비용 100만원, 집행비용(경매 비용) 300만원이 배당에 앞서 공제됨, 임차인 보증금은 소액임차인 최우선변제 범위를 넘음, 유찰 시 저감률 20%인 법원.
2. 사례 1 (기본형) — 근저당 → 임차인 → 가압류 → 임의경매
감정가 5억원, 최저매각가격 4억원(1회 유찰 80%) 아파트입니다. 등기부와 전입세대 열람·매각물건명세서를 접수일 순으로 정리하면 다음과 같습니다.
| 순위 | 권리 | 권리자 | 접수일(전입일) | 금액 |
| 1 | 근저당권(을구) | A은행 | 2022. 3. 15. | 채권최고액 3억 6,000만원(실채권 3억원) |
| 2 | 임차인(미등기) | 임차인 B | 전입·확정일자 2023. 1. 10. | 보증금 2억원, 배당요구 있음 |
| 3 | 가압류(갑구) | C카드 | 2024. 8. 5. | 청구금액 3,000만원 |
| 4 | 임의경매개시결정(갑구) | A은행 | 2025. 4. 20. | 청구금액 3억원 |
② 말소기준권리: 소멸하는 권리 중 가장 빠른 2022. 3. 15. A은행 근저당권입니다. ③ 판정: 근저당권은 제91조 제2항으로 소멸, 뒤의 가압류와 경매개시결정 기입등기는 매각대금 완납 후 제144조 제1항에 따라 말소 촉탁됩니다. ④ 임차인: B의 대항력은 전입 다음 날인 2023. 1. 11. 0시에 생기므로 근저당권보다 뒤입니다. 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인이고, 확정일자가 있으므로 2023. 1. 10. 순위로 배당에는 참가합니다.
| 권리 | 말소기준권리와의 선후 | 판정 | 근거 |
| A은행 근저당권 | 기준 자체 | 소멸(배당 1순위) | 민사집행법 제91조 제2항 |
| 임차인 B | 뒤(2023. 1. 11. 0시) | 소멸·인수 없음, 확정일자 순위로 배당 | 주택임대차보호법 제3조 제1항·제3조의2 제2항·제3조의5 |
| C카드 가압류 | 뒤 | 소멸(잔여가 있으면 배당) | 민사집행법 제144조 제1항 |
사례 1 배당표와 실질 취득가 — 낙찰가 4억원 가정
· 배당재단: 4억원 − 집행비용 300만원 = 3억 9,700만원
· 1순위 A은행 3억원(최고액 범위 내 실채권) → 잔여 9,700만원
· 2순위 임차인 B 2억원 중 9,700만원 배당 → 미배당 1억 300만원은 후순위이므로 매수인 인수 없음(임차인은 임대인에게 청구)
· 3순위 C카드 가압류 배당 0원
· 실질 취득가 = 낙찰가 4억원 + 인수액 0원 + 취득세 440만원 + 등기비용 100만원 = 4억 540만원 (명도: B는 민사집행법 제136조 인도명령 대상이고 배당금 수령에 매수인의 명도확인서가 필요하므로 별도 명도비는 산입하지 않음)
3. 사례 2 (선순위 임차인 인수형) — 임차인 → 근저당 → 임의경매
감정가 4억원 아파트입니다. 임차인의 전입이 근저당권보다 앞선 구조로, 사례 1과 임차인 전입일만 다릅니다.
| 순위 | 권리 | 권리자 | 접수일(전입일) | 금액 |
| 1 | 임차인(미등기) | 임차인 D | 전입·확정일자 2021. 5. 3. | 보증금 3억원, 배당요구 있음 |
| 2 | 근저당권(을구) | E은행 | 2022. 3. 15. | 채권최고액 2억 4,000만원(실채권 2억원) |
| 3 | 임의경매개시결정(갑구) | E은행 | 2025. 4. 20. | 청구금액 2억원 |
② 말소기준권리: 2022. 3. 15. E은행 근저당권입니다. 임차권은 등기되지 않았고 말소기준권리가 될 수 있는 권리도 아닙니다. ③·④ 판정: D의 대항력은 2021. 5. 4. 0시에 생겨 근저당권보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다. 배당요구를 했으므로 확정일자 2021. 5. 3. 순위(1순위)로 배당을 받고, 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 보증금 중 배당으로 변제되지 않은 금액만큼 임차권이 소멸하지 않고 매수인에게 남습니다. 즉 인수액은 고정값이 아니라 낙찰가의 함수입니다. 매각물건명세서에는 "임차인 D: 대항력 있음, 배당요구 2025. 7. 1., 보증금 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함" 취지의 기재가 들어갑니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 배당재단(−300만) | D 배당액 | 인수액 | 실질 취득가(부대비용 전) |
| 가. 1회 유찰 80% | 3억 2,000만원 | 3억 1,700만원 | 3억원 전액(잔여 1,700만원은 E은행) | 0원 | 3억 2,000만원 |
| 나. 2회 유찰 64% | 2억 5,600만원 | 2억 5,300만원 | 2억 5,300만원 | 4,700만원 | 3억 300만원 |
| 다. 나와 같되 배당요구 없음 | 2억 5,600만원 | 2억 5,300만원 | 0원(E은행이 2억원 배당) | 3억원 전액 | 5억 5,600만원 |
사례 2 실질 취득가 — 시나리오 나(낙찰가 2억 5,600만원)
· 낙찰가 2억 5,600만원 + 인수 보증금 잔액 4,700만원 + 취득세 282만원(낙찰가 기준) + 등기비용 100만원 = 3억 682만원
· 시나리오 가(낙찰가 3억 2,000만원)의 실질 취득가는 3억 2,000만원 + 0원 + 352만원 + 100만원 = 3억 2,452만원. 낙찰가를 6,400만원 낮췄는데 실질 취득가는 1,770만원만 줄었다 — 배당요구한 선순위 임차인이 있으면 실질 취득가의 하한은 "보증금 + 집행비용 + 부대비용"(3억 300만원 + 부대비용)에서 멈춘다
· 시나리오 다에서는 임차인이 배당에 참가하지 않아 낙찰가와 무관하게 3억원 전액을 인수하고, 배당재단은 E은행과 소유자에게 간다. 실질 취득가 5억 5,600만원은 감정가 4억원을 넘는다
· 명도: 인수가 남는 가·나·다 모두 D는 보증금을 돌려받을 때까지 점유할 수 있는 대항력 있는 임차인이므로 인도명령 대상이 아니다. 매수인이 잔액을 지급하면서 명도받는 구조로 계획한다
4. 사례 3 (함정형) — 소유권이전청구권 가등기 → 근저당 → 가압류 → 임의경매
감정가 4억 5,000만원, 소유자 점유(임차인 없음) 아파트입니다. 갑구 최선순위에 가등기가 있습니다.
| 순위 | 권리 | 권리자 | 접수일 | 금액·내용 |
| 1 | 소유권이전청구권가등기(갑구) | F | 2021. 9. 1. | 등기원인 "매매예약", 금액 기재 없음 |
| 2 | 근저당권(을구) | G은행 | 2022. 6. 20. | 채권최고액 2억 4,000만원(실채권 2억원) |
| 3 | 가압류(갑구) | H | 2024. 2. 1. | 청구금액 3,000만원 |
| 4 | 임의경매개시결정(갑구) | G은행 | 2025. 3. 10. | 청구금액 2억원 |
② 말소기준권리: 가장 빠른 등기는 가등기이지만, 가등기는 담보가등기일 때만 말소기준권리가 됩니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제13조는 담보가등기를 경매에서 저당권으로 보고, 제15조는 담보가등기권리가 매각으로 소멸한다고 정하며, 제16조에 따라 법원은 가등기권리자에게 담보가등기인지 여부와 채권 내용을 신고하도록 최고합니다. 등기부에 "소유권이전청구권가등기·매매예약"으로 적혀 있어도 실제 담보 목적이면 담보가등기로 신고될 수 있으므로, 등기부만으로는 결론이 나지 않고 문건접수내역의 신고서 접수 여부와 매각물건명세서 기재로 갈립니다.
| 구분 | 갈래 A — 담보가등기로 신고됨 | 갈래 B — 신고 없음·순위보전 가등기 |
| 말소기준권리 | 2021. 9. 1. 가등기 | 2022. 6. 20. G은행 근저당권 |
| 가등기 | 소멸, 저당권으로 보아 배당 1순위 | 매수인 인수(민사집행법 제91조 제4항). 본등기가 되면 부동산등기법 제91조에 따라 가등기 순위로 소유권이 F에게 넘어가고 매수인은 소유권을 잃음 |
| 근저당·가압류 | 소멸 | 소멸 |
| 명세서 비고란 문구(예) | "갑구 2번 가등기는 담보가등기로 신고됨(채권액 ○○원), 매각으로 소멸" | "갑구 2번 소유권이전청구권가등기(2021. 9. 1.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함" 또는 "가등기권리자의 신고 없음" |
사례 3 실질 취득가 — 낙찰가 3억 6,000만원(80%) 가정
· 갈래 A: 낙찰가 3억 6,000만원 + 인수액 0원 + 취득세 396만원 + 등기비용 100만원 = 3억 6,496만원. 소유자 점유이므로 인도명령으로 명도하며 이사비는 별도 협의
· 갈래 B: 인수액을 금액으로 환산할 수 없다. F가 본등기를 하면 매수인은 소유권을 잃고 민법 제578조의 경매 담보책임(채무자에게 대금 감액·해제, 채무자 무자력 시 배당받은 채권자에게 반환 청구)으로 다투는 절차가 남을 뿐이다. 실질 취득가 산정 불가 → 입찰 제외가 원칙. 입찰하려면 F와 가등기 말소에 합의하고 그 비용을 인수액에 더해 계산한다
· 가등기 접수일부터의 경과 기간(매매예약완결권의 제척기간), F와 소유자의 관계는 참고 요소이지만 입찰 전 단계에서 매수인이 확정할 수 있는 사항은 아니므로 명세서 기재를 우선한다
5. 세 사례 비교
| 구분 | 사례 1 기본형 | 사례 2 선순위 임차인 | 사례 3 선순위 가등기 |
| 말소기준권리 | 근저당 2022. 3. 15. | 근저당 2022. 3. 15. | 담보가등기면 가등기, 아니면 근저당 |
| 인수 권리 | 없음 | 임차인 미배당 보증금(낙찰가에 따라 0~3억원) | 순위보전 가등기면 가등기 자체(소유권 상실 위험) |
| 결정적 확인 서류 | 전입세대 열람(전입일) | 문건접수내역(배당요구 여부)·명세서 | 문건접수내역(담보가등기 신고)·명세서 비고란 |
| 실질 취득가(예시) | 4억 540만원(낙찰 4억원) | 3억 682만원(낙찰 2억 5,600만원) | 3억 6,496만원(갈래 A) / 산정 불가(갈래 B) |
6. 입찰자 관점 핵심 포인트
첫째, 전입일과 근저당 접수일이 가까우면 "다음 날 0시"를 적용해 다시 셉니다. 사례 1·2는 전입일만 다르고 결과가 인수 0원과 최대 3억원으로 갈렸습니다. 전입일이 근저당 접수일과 같은 날이면 대항력은 다음 날 0시에 생겨 근저당이 앞섭니다. 전입세대 열람의 전입일과 등기부 접수일을 날짜 단위로 대조합니다.
둘째, 선순위 임차인 물건은 낙찰가가 아니라 배당표로 입찰가를 정합니다. 사례 2처럼 배당요구한 선순위 임차인이 있으면 낙찰가를 낮춰도 실질 취득가가 보증금 아래로 내려가지 않습니다. 유찰 횟수에 끌려 입찰가를 정하지 말고, 낙찰가 시나리오별로 집행비용을 뺀 배당재단에서 임차인 배당액과 미배당분을 계산한 뒤 입찰가를 역산합니다.
셋째, 최선순위에 가등기·가처분·전세권이 있으면 등기부로 결론 내리지 않고 명세서 비고란과 문건접수내역을 봅니다. 사례 3의 가등기는 담보가등기 신고 여부에 따라 말소기준권리가 되기도, 인수 권리가 되기도 합니다. 전세권도 민사집행법 제91조 제4항 단서에 따라 전세권자의 배당요구가 있으면 소멸하고 없으면 인수되는 식으로 같은 등기가 두 결론으로 갈리므로, 결론은 항상 명세서 기재로 검산합니다.
정리
경매 권리분석 순서는 ① 갑구·을구를 접수일 순으로 정렬하고 ② 소멸하는 권리 중 가장 빠른 말소기준권리를 찾은 뒤 ③ 뒤 권리는 소멸, 앞 권리는 인수로 나누고(민사집행법 제91조) ④ 임차인은 전입 다음 날 0시의 대항력(주택임대차보호법 제3조)·확정일자의 우선변제권(제3조의2)·배당요구 여부(민사집행법 제88조)로 배당과 인수를 판단하며 ⑤ 매각물건명세서(제105조)로 검산하고 ⑥ 낙찰가 + 인수액 + 부대비용으로 실질 취득가를 구하는 것입니다. 사례 1은 인수 없이 낙찰가 4억원에 부대비용만 더해 4억 540만원, 사례 2는 선순위 임차인의 미배당분이 낙찰가에 따라 달라져 낙찰가 2억 5,600만원에도 실질 취득가 3억 682만원, 사례 3은 담보가등기 신고 여부에 따라 3억 6,496만원 또는 산정 불가로 갈렸습니다. 세 사례 모두 가상의 숫자이며, 실제 물건에서는 전입세대 열람·문건접수내역·매각물건명세서의 기재로 같은 순서를 밟아 계산합니다.
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