경매 입찰가가 똑같으면? 동일 최고가 입찰 시 추가입찰과 추첨 절차 정리
경매 입찰가는 감정가나 최저매각가격에 일정 비율을 곱해 정하는 경우가 많습니다. 그래서 여러 입찰자가 같은 금액, 예를 들어 3억 5,000만원처럼 딱 떨어지는 숫자를 써내는 일이 실제로 생깁니다. 이때 법원은 누구를 낙찰자로 정할까요. 먼저 온 사람도, 보증금을 많이 낸 사람도 아닙니다. 민사집행규칙은 동일 최고가 입찰자들끼리 다시 입찰(추가입찰)하게 하고, 그래도 같으면 추첨으로 최고가매수신고인을 정하도록 하고 있습니다. 이 글은 경매 입찰가가 똑같을 때의 처리 절차, 추가입찰에서 지켜야 할 규칙, 차순위매수신고인이 겹칠 때의 처리, 그리고 이런 상황을 피하는 입찰가 작성 요령을 정리합니다.
정의 — 최고가가 둘 이상이면 "추가입찰 → 추첨" 순서다
기일입찰에서 집행관은 개찰 후 가장 높은 가격을 써낸 사람을 최고가매수신고인으로 정합니다. 최고가를 써낸 사람이 2명 이상이면 민사집행규칙 제66조에 따라 처리합니다.
| 단계 | 내용 | 근거 |
| ① 추가입찰 | 동일 최고가를 써낸 사람들만 그 자리에서 다시 입찰한다. 이때 처음 써낸 가격보다 낮은 금액으로는 입찰할 수 없다 | 민사집행규칙 제66조 제1항 |
| ② 추첨 | 추가입찰에서도 최고가가 같거나, 입찰자 모두가 추가입찰에 응하지 않은 경우(처음 가격보다 낮게 쓴 경우 포함) 추첨으로 정한다 | 민사집행규칙 제66조 제2항 |
| ③ 대리 추첨 | 추첨 대상자가 출석하지 않았거나 추첨하지 않으면 집행관이 법원사무관 등 적당한 사람에게 대신 추첨하게 할 수 있다 | 민사집행규칙 제66조 제3항 |
| ④ 차순위 겹침 | 차순위매수신고를 한 사람이 2명 이상이면 신고 가격이 높은 사람이 차순위매수신고인이 되고, 가격이 같으면 추첨으로 정한다 | 민사집행규칙 제66조 제4항 |
핵심은 추가입찰이 그 동일 최고가 입찰자들 사이에서만 이루어진다는 점입니다. 개찰 결과 2위였던 사람은 추가입찰에 참여할 수 없습니다. 또 추가입찰은 별도의 기일을 잡지 않고 개찰 직후 같은 입찰 법정에서 바로 진행되므로, 입찰자는 개찰이 끝날 때까지 자리를 지켜야 합니다.
추가입찰 규칙 — 처음 가격보다 낮게는 못 쓴다
추가입찰에서 지켜야 할 규칙은 세 가지입니다.
첫째, 하한이 있습니다. 처음 써낸 입찰가격 미만으로는 입찰할 수 없습니다. 처음 가격과 같은 금액은 허용되며, 그 이상이면 상한은 없습니다. 둘째, 입찰보증금은 다시 내지 않습니다. 처음 입찰 때 제출한 보증금(최저매각가격의 10%)이 그대로 유지되고, 추가입찰에서 올린 가격에 대해 보증금을 추가로 요구하지 않습니다. 셋째, 추가입찰에 응하지 않으면 처음 가격으로 입찰한 것과 같은 상태가 되므로, 상대방이 조금이라도 올리면 그 사람이 최고가매수신고인이 되고, 상대방도 올리지 않으면 추첨으로 갑니다.
예시 — 감정가 4억원, 1회 유찰로 최저매각가격 2억 8,000만원인 아파트. 입찰자 5명 중 A와 B가 똑같이 3억 2,000만원을 써냈고, C는 3억 1,500만원.
① 개찰 결과 최고가 3억 2,000만원이 A·B 2명 → 집행관이 A·B에게만 추가입찰 고지. C는 참여 불가
② A는 3억 2,300만원, B는 처음과 같은 3억 2,000만원을 다시 제출 → A가 최고가매수신고인. B는 차순위매수신고 가능 (3억 2,300만원 − 보증금 2,800만원 = 2억 9,500만원 이상이므로 요건 충족)
③ 만약 A·B가 모두 3억 2,300만원을 써냈다면 → 추첨으로 최고가매수신고인 결정
④ 만약 A·B가 모두 추가입찰서를 내지 않았다면 → 처음 가격 3억 2,000만원 그대로 추첨
위 예시에서 A가 추가입찰로 300만원을 더 쓴 것은 낙찰가의 1% 미만입니다. 실무에서는 추가입찰 금액을 크게 올릴 필요가 없다는 뜻이지만, 상대방이 얼마를 쓸지 알 수 없다는 점은 처음 입찰과 같습니다.
절차 흐름 — 개찰부터 매각결정기일까지
① 개찰 — 집행관이 입찰표를 열어 사건별 최고가 입찰자를 호명
↓
② 동일 최고가 확인 — 최고가 입찰자가 2명 이상이면 해당 입찰자들에게 추가입찰 고지, 추가입찰표 배부
↓
③ 추가입찰 — 그 자리에서 작성·제출 (처음 가격 이상, 보증금 추가 없음)
↓
④ 추가 개찰 — 최고가가 정해지면 최고가매수신고인 결정. 다시 같으면 추첨
↓
⑤ 차순위매수신고 접수 — 최고가매수신고인 결정 직후, 요건(최고가 − 보증금 이상)을 갖춘 입찰자가 신고. 신고자가 2명 이상이면 높은 가격 순, 같으면 추첨
↓
⑥ 매각결정기일 — 통상 1주일 뒤, 법원이 매각허가 여부 결정
입찰자 관점 핵심 포인트
1. 입찰가 끝자리를 흔들면 동일 최고가를 대부분 피할 수 있습니다. 입찰가가 겹치는 원인은 대부분 "최저가의 110%", "감정가의 80%"처럼 같은 계산법을 쓰거나 3억 5,000만원처럼 만원 단위를 0으로 맞추기 때문입니다. 3억 5,000만원 대신 3억 5,130만원처럼 십만원·만원 단위를 임의로 붙이면 같은 금액이 나올 확률이 크게 낮아집니다. 추가로 쓰는 몇십만원은 낙찰가 대비 0.1% 수준이지만, 상대방이 정확히 같은 금액을 썼을 때 추첨으로 운에 맡기는 상황을 피할 수 있습니다.
2. 추가입찰은 미리 정한 상한 안에서만 합니다. 추가입찰은 개찰 직후 바로 진행되고 상대방이 눈앞에 있어 경쟁 심리가 작동하기 쉽습니다. 처음 입찰가를 정할 때 "이 물건에 낼 수 있는 최대 금액"을 별도로 정해 두고, 추가입찰에서는 그 상한을 넘기지 않아야 합니다. 상한을 넘겨 낙찰받으면 잔금 대출 한도(낙찰가와 감정가 중 낮은 금액 기준)와 취득세·명도 비용까지 합한 자금 계획이 어긋납니다. 상한에 이미 도달했다면 처음 가격 그대로 제출해 추첨을 기다리는 것도 선택지입니다.
3. 추가입찰에서 밀려도 차순위매수신고는 챙길 수 있습니다. 추가입찰에서 2위가 된 사람은 그 입찰가가 최고가에서 보증금을 뺀 금액 이상이면 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 동일 최고가였다가 소액 차이로 밀린 경우 대부분 이 요건을 충족합니다. 차순위매수신고를 하면 최고가매수신고인이 대금을 내지 않을 때 재매각 없이 매각허가를 받을 수 있지만, 그때까지 보증금이 묶인다는 점(최고가매수신고인의 대금 납부 시까지 반환되지 않음)은 감안해야 합니다.
정리
경매에서 최고가 입찰자가 2명 이상이면 민사집행규칙 제66조에 따라 그 입찰자들끼리 추가입찰을 하고, 추가입찰에서도 같거나 아무도 응하지 않으면 추첨으로 최고가매수신고인을 정합니다. 추가입찰은 처음 가격 이상으로만 가능하고 보증금은 추가로 내지 않습니다. 차순위매수신고인이 겹칠 때도 높은 가격 순, 같으면 추첨입니다. 입찰가 끝자리를 임의의 숫자로 흔들어 동일 최고가를 피하고, 추가입찰 상황이 오더라도 미리 정한 상한을 지키는 것이 기본입니다.
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