부동산 경매 용어 : 압류란? 가압류와의 차이까지 정리
경매 물건의 등기부등본을 열어 보면 갑구에 "압류"라는 두 글자가 적혀 있는 경우가 많습니다. 가압류와 글자 하나 차이라 같은 것으로 넘기기 쉽지만, 두 권리는 성격과 주체가 다릅니다. 압류는 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중 하나이므로, 권리분석에서 날짜를 정확히 읽어야 하는 항목입니다. 이 글에서는 압류의 뜻과 가압류와의 차이, 경매에서의 처리까지 정리합니다.
압류란?
압류는 국가기관이 채무자의 재산 처분을 법적으로 금지하는 강제 조치입니다. 부동산에서는 두 갈래로 만나게 됩니다. 하나는 세금 체납에 따른 압류로, 국세징수법·지방세징수법에 따라 세무서나 지방자치단체가 법원 판결 없이 직접 등기하는 것입니다(체납처분). 다른 하나는 강제집행 절차로서의 압류로, 확정판결을 받은 채권자가 강제경매를 신청하면 법원의 경매개시결정과 함께 목적 부동산이 압류되는 것입니다.
아파트 경매 등기부에서 보는 "압류" 등기는 대부분 전자 — 국민건강보험공단, 세무서, 시·군·구청이 등기한 체납처분 압류입니다.
압류와 가압류의 차이
| 구분 | 압류 | 가압류 |
|---|---|---|
| 성격 | 확정된 채권의 강제 집행·보전 | 아직 확정되지 않은 채권의 임시 보전 |
| 주체 | 세무서·지자체·공공기관(체납처분) 또는 법원(강제집행) | 법원 (채권자의 가압류 신청 인용) |
| 전제 | 체납 사실 또는 집행권원(판결 등) | 소송 전·소송 중 (승소를 대비한 재산 동결) |
| 말소기준권리 | 될 수 있음 | 될 수 있음 |
| 경매에서 | 매각으로 소멸, 배당(교부청구)으로 회수 | 매각으로 소멸, 배당액은 본안 결과에 따라 처리 |
요약하면 가압류는 "재판에서 이길 때까지 재산을 묶어 두는" 임시 조치이고, 압류는 "받을 권리가 이미 확정된" 채권의 집행 단계입니다. 둘 다 경매 매각으로 소멸하는 것이 원칙이고, 말소기준권리가 될 수 있다는 점은 같습니다.
금액 예시
감정가 2억원 아파트의 등기부 갑구·을구가 다음 순서라고 가정합니다.
① 2021년 6월 — A은행 근저당권 (채권최고액 1억 2,000만원)
② 2023년 3월 — ○○세무서 압류 (체납 국세)
③ 2024년 1월 — B카드사 가압류 (5,000만원)
가장 앞선 A은행 근저당권이 말소기준권리이고, 압류·가압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수하는 것은 없으며, 체납 세금은 배당 절차에서 처리됩니다. 단, 당해세(그 부동산 자체에 부과된 세금)는 배당 순위에서 앞서므로 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
입찰자 관점 핵심 포인트
첫째, 압류 등기가 여러 건 있어도 그 자체는 매각으로 소멸하므로 겁낼 항목이 아닙니다. 중요한 것은 압류가 말소기준권리인지 여부와 그 날짜입니다. 근저당권 없이 압류가 가장 앞선 물건이라면 압류일이 권리분석의 기준일이 됩니다. 둘째, 세금 압류가 있는 물건은 당해세 배당이 임차인의 배당액을 줄여 대항력 있는 임차인의 인수액이 커질 수 있으므로, 임차인이 있는 물건에서는 압류 주체(세무서·지자체)를 확인해 둘 필요가 있습니다. 셋째, 압류·가압류가 유난히 많은 물건은 채무 관계가 복잡하다는 신호이므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
정리
압류는 확정된 채권을 집행·보전하기 위해 국가기관이 재산 처분을 금지하는 등기이고, 가압류는 확정 전 채권을 임시로 보전하는 등기입니다. 둘 다 경매 매각으로 소멸하는 것이 원칙이며 말소기준권리가 될 수 있습니다. 입찰자에게 실질적인 영향은 인수 여부보다 말소기준권리 판단과 당해세 배당 쪽에서 생깁니다.
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