부동산 경매 용어 : 당해세란? 배당 순위와 임차인 보증금까지 정리
경매 배당을 공부하다 보면 "당해세는 우선 배당된다"는 말을 만나게 됩니다. 등기부에는 보이지 않는 세금이 임차인 보증금이나 근저당권보다 먼저 배당을 받아 가는 경우가 있는데, 그 중심에 있는 개념이 당해세입니다. 임차인이 있는 물건에 입찰할 때 배당 계산이 어긋나는 대표적인 원인이기도 합니다. 이 글에서는 당해세의 정의와 범위, 배당 순위에서의 위치, 2023년 개정으로 달라진 임차인 보증금과의 관계를 정리합니다.
당해세란?
당해세는 경매 대상이 된 그 부동산 자체에 대해 부과된 국세·지방세와 가산금을 말합니다. 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조가 근거이며, "그 재산에 대하여 부과된 조세"라는 표현으로 규정되어 있습니다.
| 구분 | 당해세에 해당 | 당해세가 아님 |
|---|---|---|
| 국세 | 종합부동산세, 상속세, 증여세 | 소득세, 부가가치세, 법인세 |
| 지방세 | 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세(재산세분) | 취득세, 자동차세, 주민세 |
핵심 구분 기준은 "그 부동산을 보유하고 있다는 사실 자체에 부과된 세금인가"입니다. 재산세·종합부동산세가 대표적이고, 소유자의 사업이나 소득에서 나온 체납 세금은 당해세가 아닙니다.
배당 순위에서 당해세의 위치
일반 조세채권은 "법정기일"과 담보물권 설정일·확정일자를 비교해 순위를 정하지만, 당해세는 법정기일과 무관하게 담보물권보다 우선 배당받는 것이 원칙입니다(당해세 우선의 원칙). 그래서 등기부만 보고 근저당권이 1순위라고 판단해도, 실제 배당에서는 그보다 앞서 재산세·종합부동산세가 빠져나갈 수 있습니다.
배당 순서 개요 (전형적인 경우)
① 경매 집행 비용
↓
② 소액임차인 최우선변제금·최우선 임금채권
↓
③ 당해세
↓
④ 확정일자 임차인·근저당권 등 (법정기일·설정일 순)
↓
⑤ 일반 조세·공과금·일반 채권
2023년 개정 — 임차인 보증금과의 관계
전세사기 피해 대책의 하나로 2022년 말 국세기본법·지방세기본법이 개정되어 2023년 4월 1일 이후 매각결정(경매 배당)분부터는, 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 그 금액만큼 임차인 보증금이 먼저 배당받을 수 있게 되었습니다(당해세 우선 원칙의 예외). 임차인 입장에서는 확정일자 이후에 생긴 집주인의 종합부동산세 체납 때문에 보증금을 떼이는 상황이 일부 개선된 것입니다. 다만 확정일자보다 법정기일이 앞선 당해세는 여전히 우선하므로, 개정 이후에도 당해세가 배당에서 사라진 것은 아닙니다.
금액 예시로 보는 당해세 배당
예시 — 낙찰가 3억 원, 집행 비용 300만 원, 재산세·종부세 체납(당해세, 법정기일이 임차인 확정일자보다 앞섬) 2,000만 원, 확정일자 임차인 보증금 2억 5,000만 원인 경우
· 배당 재원: 3억 원 − 300만 원 = 2억 9,700만 원
· 당해세 2,000만 원 배당 → 잔여 2억 7,700만 원
· 임차인 보증금 2억 5,000만 원 전액 배당 가능
· 만약 당해세가 5,000만 원이라면 임차인 몫이 2억 4,700만 원으로 줄어 보증금 일부(300만 원)를 배당받지 못하며, 대항력 있는 임차인이라면 그 미배당분을 매수인이 인수하게 됩니다
입찰자 관점 핵심 포인트
① 당해세는 등기부에 보이지 않습니다. 체납 세금은 등기부가 아니라 배당 단계에서 드러나므로, 대항력 있는 임차인이 있는 물건은 보증금이 전액 배당될 것으로 단정하면 안 됩니다. 당해세가 끼어들면 임차인 미배당분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 매각물건명세서와 사건기록에서 교부청구 여부를 확인합니다. 과세관청이 배당을 요구(교부청구)한 사건은 기록에 나타나므로, 임차인 있는 물건은 입찰 전 사건기록 열람으로 조세 채권 규모를 가늠해 볼 필요가 있습니다.
③ 대항력 없는 임차인 물건은 영향이 제한적입니다. 당해세로 임차인 배당이 줄어도 매수인이 인수하지 않기 때문입니다. 결국 당해세 위험은 "대항력 임차인 + 배당 의존" 구조의 물건에서 커집니다.
정리
당해세는 경매 부동산 자체에 부과된 재산세·종합부동산세·상속세·증여세 등으로, 법정기일과 무관하게 담보물권보다 우선 배당되는 것이 원칙입니다. 2023년 4월부터는 임차인 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세에 한해 임차인 보증금이 먼저 배당받는 예외가 생겼습니다. 입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인이 배당에 의존하는 물건일수록 당해세로 배당 계산이 틀어질 수 있다는 점을 감안하고, 매각물건명세서와 사건기록에서 조세 교부청구를 확인하는 것이 안전합니다.
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