공매와 경매 차이 총정리 : 온비드 입찰부터 명도까지 비교
부동산을 시세보다 낮게 취득하는 대표적인 두 경로가 법원 경매와 공매입니다. 겉보기엔 비슷하지만 근거 법률부터 입찰 방식, 낙찰 후 명도 절차까지 구조가 다릅니다. 공매와 경매 차이를 정확히 알아야 어느 쪽에 입찰할지, 같은 물건이 양쪽에 동시에 나왔을 때 무엇을 주의할지 판단할 수 있습니다. 이 글에서 둘의 차이를 항목별로 정리합니다.
공매란?
공매(公賣)는 국가기관이 압류한 재산이나 국·공유재산을 공개 매각하는 절차입니다. 부동산 투자자가 주로 만나는 공매는 세금 체납으로 압류된 재산을 국세징수법에 따라 매각하는 "압류재산 공매"이며, 한국자산관리공사(캠코)가 대행합니다. 입찰은 법원에 가지 않고 온비드(onbid.co.kr)라는 온라인 시스템에서 진행합니다.
반면 법원 경매는 민사집행법에 따라 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하는 절차입니다. 근저당권 실행(임의경매)이나 판결문에 의한 강제경매가 여기에 해당하고, 입찰은 매각기일에 법원 입찰법정에서 기일입찰로 진행하는 것이 원칙입니다.
공매와 경매 차이 한눈에 보기
| 구분 | 법원 경매 | 공매 (압류재산) |
| 근거 법률 | 민사집행법 | 국세징수법 |
| 주관 기관 | 법원 | 한국자산관리공사(캠코) |
| 입찰 방식 | 매각기일에 법원 출석 (기일입찰) | 온비드 온라인 입찰 (기간입찰) |
| 유찰 시 저감 | 회차당 20~30% (법원별), 다음 기일까지 통상 한 달 | 매주 10%씩 인하, 최초가의 50%까지 |
| 인도명령 제도 | 있음 — 대금납부 후 6개월 내 신청 | 없음 — 점유자가 안 나가면 명도소송 |
| 임차인 권리분석 | 매각물건명세서·현황조사서 제공 | 공매재산명세서 제공 (현황 정보가 상대적으로 적은 편) |
| 배분(배당) 요구 | 배당요구종기까지 | 배분요구 종기까지 (매각결정 전) |
구체적으로 어떻게 다른가 — 예시
감정가 4억원 아파트가 유찰을 거듭하면?
· 법원 경매(저감률 30% 법원): 4억 → 2억 8,000만원 → 1억 9,600만원. 회차 사이가 통상 한 달이라 두 번 유찰까지 두 달 이상 걸립니다.
· 공매: 매주 10%씩 내려가 4억 → 3억 6,000만원 → 3억 2,000만원 → … → 2억원(50%)까지. 가격이 내려가는 속도가 훨씬 빠릅니다.
같은 물건이라도 가격이 떨어지는 속도와 경쟁이 붙는 시점이 다르므로, 입찰 타이밍 전략이 달라집니다.
입찰자 관점 핵심 포인트
① 명도 난이도가 가장 큰 차이입니다. 법원 경매는 낙찰 후 점유자가 버티면 인도명령으로 비교적 빠르게 집행할 수 있지만, 공매는 인도명령 제도가 없어 명도소송으로 가야 합니다. 소송은 통상 수개월 이상 걸리므로, 점유자가 있는 공매 물건은 그 기간과 비용까지 입찰가에 반영해야 합니다.
② 공매는 집에서 입찰할 수 있습니다. 온비드에서 공동인증서로 입찰하므로 평일에 법원에 갈 시간이 없는 직장인에게 진입 장벽이 낮습니다. 법원 경매는 매각기일에 본인 또는 대리인이 출석해야 합니다.
③ 같은 물건이 경매와 공매에 동시에 걸릴 수 있습니다. 세금 체납과 근저당 연체가 겹친 경우입니다. 이때는 먼저 매각 절차가 끝나 소유권이 이전되는 쪽이 유효하게 되므로, 다른 절차의 진행 상황을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.
④ 권리분석 원리는 같습니다. 말소기준권리를 찾고 임차인의 대항력을 따지는 틀은 공매에서도 동일합니다. 다만 공매는 현황 조사 정보가 상대적으로 적어, 임장과 등기부 확인의 비중이 더 큽니다.
정리
공매와 경매 차이의 핵심은 "누가 파는가(법원 vs 캠코) → 어떻게 입찰하는가(법정 출석 vs 온비드) → 낙찰 후 명도가 얼마나 쉬운가(인도명령 유무)" 세 가지입니다. 온라인 입찰과 빠른 저감은 공매의 장점, 인도명령과 풍부한 현황 정보는 경매의 장점입니다. 초보자라면 명도 안전장치가 있는 법원 경매로 시작하고, 공매는 점유 상태가 확실한 물건부터 접근하는 것이 일반적인 순서입니다.
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