부동산 경매 용어 : 유찰이란? 유찰시 감가비율(저감률)까지 정리
경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰, 최저가 64%"처럼 유찰 횟수가 표시된 물건을 자주 만납니다. 경매의 매력인 "시세보다 싸게"는 대부분 이 유찰에서 나옵니다. 그런데 유찰되면 가격이 얼마나 떨어지는지 — 즉 부동산 경매 유찰시 감가비율(저감률)은 법원마다 다르다는 사실은 의외로 모르는 분이 많습니다. 오늘은 유찰의 개념과 저감률 체계, 그리고 "몇 회 유찰된 물건을 노려야 하는가"라는 실전 질문까지 정리합니다.
유찰이란 무엇인가
유찰(流札)이란 매각기일에 입찰자가 아무도 없어 매각이 성립하지 않은 것을 말합니다. 정확히는 최저매각가격 이상으로 응찰한 사람이 없는 경우입니다. 유찰되면 법원은 최저매각가격을 일정 비율로 낮춰(저감) 약 1개월 뒤 새 매각기일을 지정합니다 (민사집행법 제119조 — 새 매각기일과 최저매각가격의 저감).
반대로 입찰자가 있어 최고가매수신고인이 정해지면 "낙찰(매각)"이고, 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 진행하는 것은 "재매각"으로 유찰과는 다른 개념입니다.
유찰시 감가비율(저감률) — 법원마다 다르다
저감률은 전국 공통이 아니라 법원별 규정에 따릅니다. 대표적으로:
| 저감률 | 대표 법원 (예) | 감정가 대비 최저가 추이 |
| 20%씩 저감 | 서울중앙·서울동부 등 서울 소재 법원, 다수 지방법원 | 100% → 80% → 64% → 51.2% |
| 30%씩 저감 | 인천·수원·부천 등 일부 법원 | 100% → 70% → 49% → 34.3% |
같은 "2회 유찰"이어도 서울 물건은 최저가가 감정가의 64%, 인천 물건은 49%로 크게 다릅니다. 입찰 전 해당 법원의 저감률부터 확인하는 것이 기본입니다 (법원경매정보 사이트의 매각기일 공고나 물건 상세에서 최저매각가격으로 확인 가능).
구체적인 예시로 이해하기
예시) 감정가 5억 원 아파트의 유찰 경과 (저감률 20% 법원)
1차 매각기일: 최저가 5억 원 (감정가 100%) → 유찰
2차 매각기일: 최저가 4억 원 (80%) → 유찰
3차 매각기일: 최저가 3억 2,000만 원 (64%) → 입찰 7명, 3억 6,500만 원 낙찰
주목할 점: 낙찰가(3억 6,500만 원)는 3차 최저가보다 4,500만 원 높습니다. 유찰이 거듭될수록 경쟁자가 몰려들어, 최저가가 낮다고 그 가격에 살 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 결국 시장이 정합니다.
유찰 사이클 흐름
① 매각기일 진행 — 최저매각가격 이상 응찰자 없음 → 유찰
↓
② 법원이 저감률(20% 또는 30%) 적용해 새 최저매각가격 결정
↓
③ 약 1개월 후 새 매각기일 공고·진행
↓
④ 낙찰될 때까지 반복 (수회 유찰 시 채권자가 취하하거나 기일 변경되기도)
입찰자 관점 핵심 포인트
1. "왜 유찰됐는가"를 먼저 물어보세요. 1~2회 유찰은 가격이 시세에 근접해서인 경우가 대부분이지만, 3회 이상 유찰된 물건은 선순위 임차인·유치권 신고·지분 매각 같은 권리상 하자가 숨어 있을 가능성이 큽니다. 싸 보이는 데는 이유가 있습니다 — 유찰 횟수가 많을수록 권리분석을 더 깊게 해야 합니다.
2. 노릴 구간은 보통 "1~2회 유찰 + 권리 깨끗"입니다. 아파트 기준으로 감정가 대비 80~64% 구간에서 낙찰가율과 경쟁이 균형을 이루는 경우가 많습니다. 신건(감정가 100%)은 시세보다 비쌀 수 있고(감정 시점이 시세 상승기 이전이면 반대), 과도한 유찰 물건은 하자 리스크가 있습니다.
3. 감정가와 현재 시세를 반드시 별도 비교하세요. 감정평가는 매각기일보다 수개월~1년 전에 이루어지므로, 시세가 내린 시기에는 "1회 유찰 = 사실상 시세"일 수 있고, 오른 시기에는 신건도 이미 쌀 수 있습니다. 저감률 계산의 기준점인 감정가 자체를 검증하는 것이 먼저입니다.
정리
유찰은 입찰자가 없어 매각이 불성립된 것이고, 유찰될 때마다 법원별 저감률(서울 등 20%, 인천·수원 등 30%)만큼 최저매각가격이 낮아집니다. 부동산 경매 유찰시 감가비율은 법원마다 다르므로 입찰 전 해당 법원 기준을 확인하고, 유찰 횟수가 많은 물건일수록 "싸진 이유"를 권리분석으로 검증해야 합니다. 실전에서는 1~2회 유찰된 권리 깨끗한 물건이 가성비와 안전의 균형점인 경우가 많습니다.
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